La suppression du poste de gardien dans une copropriété - Jurisprudence

La suppression du poste de gardien dans une copropriété

L’article 26 de la n°65–557 du 10 juillet 1965 prévoit que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. 

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. »

En application de ce texte, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 mars 2021, a indiqué que, si le poste de gardien était mentionné dans le règlement de copropriété, sa suppression ne peut être décidée qu’autant que la copropriété adopte des solutions de substitution présentant des avantages strictement équivalents à ceux qui ressortent des fonctions exercées par le gardien.

Dans un arrêt du 21 mars 2000 (n°98–17.587), la Cour de cassation avait, par ailleurs, considéré, dans un cas d’espèce où le règlement de copropriété visait le poste du gardien, que la substitution à ce dernier, pour le nettoyage et l’entretien de l’immeuble, d’une entreprise de ménage - laquelle n’était pas en permanence sur les lieux - ne pouvait pas être considérée comme assurant aux copropriétaires un service équivalent à ceux qui ressortaient du poste du gardien. Elle a considéré que la Cour d’appel en avait exactement déduit que la décision de l’Assemblée Générale devait être annulée puisque non adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 8 mars 2023, a rappelé ces principes. Des copropriétaires avaient adopté une résolution relative à la suppression du poste de gardien. Une copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler ladite résolution.

Le Tribunal avait prononcé l’annulation de la résolution au motif qu’ayant été adoptée en violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires avait interjeté appel de cette décision.

Or, la Cour a confirmé le jugement entrepris, précisant qu’il ressortait des dispositions du règlement de copropriété que les services communs était assuré par une concierge choisie par le syndic, devant être logée sur place en conformité avec le standing de l’immeuble.

Sur l’argumentation du syndicat des copropriétaires relative à l’existence de modalités de substitution ayant été mises en place, offrant des avantages équivalents, voire supérieurs, à ceux proposés par le poste du concierge, la Cour a indiqué :

« Néanmoins, les services rendus par les sociétés de service ne peuvent être équivalents à ceux rendus par une gardienne logeant sur place en termes de garde de clés, distribution de colis, intervention en urgence ou surveillance de l’immeuble et ce, même si la législation a évolué et que, notamment, les astreintes de nuit ont été supprimées. »

 Ainsi, dans cet arrêt, la Cour a considéré que la résolution portait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires.