Bail commercial : les travaux rendus nécessaires par la vétusté sont a la charge du bailleur

Aux termes de l'article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

S'agissant du contenu de l'obligation de délivrance, l'article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. L'obligation de délivrance comporte, selon la Cour de cassation, l'obligation de "délivrer un local utilisable" (Cass. civ. 3 - 2 juillet 2003, n° 01-16.246).

L'article 1720 précise, en outre, que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires.

L'article 1754 du Code civil définit "les réparations locatives ou de menu entretien" dont est tenu le preneur.

Toutefois, précise la Cour de Cassation, ne peuvent être à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

La Cour de Cassation a considéré que relevaient de la responsabilité du bailleur, pour cause de vétusté, la réfection de la toiture d'un bâtiment et la mise en conformité d'une installation électrique (Cass. Civ. 3 - 9 novembre 2010, n° 09-69.762 ).

Elle considère que, même en présence d'une clause contraire insérée dans le bail, le bailleur ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Cass. civ. 3, 9 juillet 2008, n° 07-14.631; Cass. civ. 3, 2 juin 2010, n° 09-13.749; Cass. civ. 1, 6 juillet 2011 n° 10-18.694).

De la même manière, elle indique que la clause, prévoyant que le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, ne permet pas de mettre à sa charge les travaux liés à la vétusté (Cass. civ. 3, 22 février 2005, n° 03-19.715)

En vertu du principe d'interprétation restrictive, elle a, dans un arrêt du 29 septembre 2010, en dépit d'une clause du bail transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, refusé de mettre à sa charge la réfection de la toiture (Cass. civ. 3, 29 septembre 2010, n° 09-69.337). cet arrêt indique :

"Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection de la toiture de l'un des bâtiments compris dans l'assiette du bail, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;"

Il sera évoqué un autre arrêt rendu par la Cour de Cassation le 6 mars 2013 indiquant (Cass. Civ. 6 mars 2013 N° de pourvoi: 11-27331) :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 13 septembre 2011) que Mme X..., propriétaire d'un local à usage commercial dans un immeuble collectif, l'a donné à bail à la société Terra Nostra voyages ;

que le bail stipulait que « le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil » ; que la bailleresse a réclamé paiement de travaux de ravalement, réparations de toiture et remplacement de chaudière ;

Attendu que pour condamner la locataire au paiement des sommes réclamées, l'arrêt retient que le bail met à la charge du preneur non seulement les réparations concernant le local loué, mais toutes autres, de quelque nature qu'elles soient, y compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil ; que par les stipulations de ce contrat, non contraires à l'ordre public, ne contenant aucune exception ni réserve, les parties ont entendu déroger aux dispositions habituelles en la matière qui imputent au propriétaire bailleur les réparations concernant l'immeuble lui-même ; Qu'en statuant ainsi sans constater que des stipulations expresses du contrat de bail commercial mettaient à la charge de la locataire les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"

Maître Dominique PONTE

Avocat au barreau de Paris