Bail social – Le transfert d’un bail social à un occupant qui remplit les conditions requises opère de plein droit

Dans le secteur social, l'article 40 I et III de la loi du 6 juillet 1989 évoque le transfert d’un bail social au décès du locataire.

Ces textes requièrent que les bénéficiaires au transfert du bail social respectent les conditions d'attribution outre que le logement soit adapté à la taille du ménage, ces conditions n’étant toutefois pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Dans un arrêt du 28 septembre 2022, la Cour de cassation a eu l'occasion de préciser que le transfert d’un bail social à un occupant qui remplit les conditions requises intervient de plein droit, par l’effet de la loi, sans que ce dernier ne soit tenu de faire reconnaître le transfert du bail social en justice.

Dans cet arrêt, les faits étaient les suivants.

Un locataire était décédé. Son fils qui occupait les lieux s’était maintenu dans l’appartement sans informer le bailleur du décès de son père. Informé par l'administration fiscale de ce décès, le bailleur avait assigné l’occupant, sollicitant la résiliation du bail et l’expulsion de ce dernier.

Dans le cadre de cette procédure, en réponse à la demande du bailleur social, l’occupant soutenait qu’il disposait de la qualité de locataire dans le cadre d’un transfert du bail social à son profit sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur avait alors soulevé l’irrecevabilité de sa demande évoquant le fait qu’il n’avait saisi les tribunaux après le décès de son père d’une demande visant une reconnaissance du transfert du bail social.

Or, par arrêt du 28 septembre 2022, la Cour de cassation a rejeté le moyen soulevé par le bailleur social précisant que le transfert du bail social devait être admis, même si le descendant n’en avait pas fait la demande, dès lors que revêtant un caractère automatique. Elle est, ce faisant, revenu sur son arrêt du 10 avril 2013, dont il résultait que le transfert du bail social ne pouvait être admis qu’à la condition que le bénéficiaire ait sollicité ce transfert dans le cadre d’une action en justice. (Cassation civile 3e, 10 avril 2013, n° 12-13.225)

Dans son arrêt du 28 septembre 2022, la Cour de cassation a indiqué :

« [Y] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande tendant à bénéficier du transfert du bail, d'ordonner son expulsion et de le condamner à payer une indemnité d'occupation, alors « que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré de plein droit aux descendants vivant avec lui depuis un an à la date du décès ; qu'en estimant que le transfert, certes automatique, devait donner lieu à une action en justice, la cour d'appel de Paris a violé l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ensemble l'article 40 du même texte. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 14 et 40, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

4. Il résulte du premier de ces textes que, lors du décès du locataire, le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

5. Selon le second, le transfert du contrat prévu à l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

6. Pour déclarer M. [Y] irrecevable en sa demande tendant à bénéficier du transfert du bail l'arrêt retient que, si ce transfert présente en principe un caractère automatique, l'exercice par l'occupant du droit existant à la date du décès doit donner lieu à une action tendant à faire reconnaître la réalité de ce droit.

7. En statuant ainsi, alors que le transfert du bail à l'occupant qui remplit les conditions, opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire, la cour d'appel a violé les textes précités. »

Ainsi, en vertu de cet arrêt, le principe est qu’en toute hypothèse, par l'effet de la loi, le bailleur doit poursuivre la location avec l’occupant dès lors que celui-ci remplit les conditions requises, et ce sans qu’il ne puisse être exigé de sa part d’avoir manifesté sa volonté sur le transfert du bail social au décès du locataire.

La Cour de cassation avait déjà opté pour l'automaticité du transfert dans un arrêt du 16 mai 2006 (Cassation 3e, 16 mai 2006, n° 05-13.910).