COPROPRIETE – ALIENATION DE PARTIES COMMUNES (UNANIMITE)

L’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété précise que les décisions concernant des actes d’acquisitions immobilières sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Toutefois, cet article précise également que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ce texte ajoute également que l’assemblée ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

En application de ce texte, la jurisprudence précise que le syndicat des copropriétaires ne peut procéder à un acte d’acquisition immobilière sans une décision préalable de l’assemblée des copropriétaires prise à la majorité de l’article 26 a de la loi du 10 juillet 1965 (Cassation Civile 7 avril 2004 n° 02-14.670 ; Cassation Civile 3ème, 9 septembre 2014).

Dans ce contexte, un copropriétaire ne peut solliciter l’appropriation voire l’utilisation à titre exclusif d’une partie commune de l’immeuble, et ce sans l’autorisation préalable des copropriétaires, devant nécessairement lui être conférée à la majorité de l’article 26.

En revanche, lorsque la cession d’une partie commune porte atteinte aux conditions de jouissance du lot d’un des copropriétaires, la jurisprudence précise que la règle de l’unanimité s’impose.

Il en a été décidé ainsi dans le cas de l’aliénation des parties communes d’une galerie marchande entraînant une modification de la destination des parties privatives d’un copropriétaire. Dans cette affaire, la Cour d’Appel de Riom a rappelé que la règle de l’unanimité s’imposait (Riom 2 septembre 2010, Loyer et Copropriété 2011 n° 95).

Il a également été décidé, à propos de la cession d’un espace vert commun, que la règle de l’unanimité se justifiait dès lors que cette cession était de nature à restreindre la constructibilité des lots et, donc, de porter atteinte aux modalités de jouissance des biens (Cassation Civile 3ème, 1er décembre 2004).

De la même manière, en ce qui concerne la cession d’une loge de concierge, la Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 11 mai 1994, a considéré que celle-ci relevait d’un vote unanime de tous les copropriétaires, et ce faute pour ceux-ci d’avoir décidé à l’unanimité de la suppression du service de concierge.

En revanche, lorsque l’aliénation n’entraîne aucune modification à la destination et aux modalités de jouissance des parties privatives et qu’elle ne s’inscrit pas au mépris de la destination de l’immeuble, la décision ne suppose pas l’unanimité. Il en a été décidé ainsi en ce qui concerne l’aliénation de petites parties de palier, et ce dès lors que celle-ci ne portait pas atteinte à la jouissance des autres lots (Cassation Civile, 3ème, 23 novembre 1994).

En revanche, dans un jugement du 1er février 2019, la 8ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris a considéré que des résolutions ayant eu pour conséquence de fermer le couloir d’un étage permettant d’accéder d’un escalier de service à l’autre nécessitait l’unanimité des voix des copropriétaires (Jugement du 1er février 2019 n° 16/19.212).