Dégât des eaux - canalisations : parties communes ou privatives

Dominique Ponté

Avocat Paris droit immobilier

Dégât des eaux - canalisation : parties communes ou parties privatives ?

Décision de la Cour de Cassation du 2 mai 2012 - pourvoi 10-17366

Dans cet arrêt, la Cour de Cassation considère que "dans le silence ou la contradiction des titres", les canalisations, y compris celles qui traversent des lots privatifs, sont " réputées être des parties communes".

Dans le cas d'espèce qui lui était soumis, Mme X, locataire d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété, avait assigné Mme Y, propriétaire du lot contigu, en indemnisation de son préjudice résultant d'un dégât des eaux consécutif à la rupture d'une canalisation encastrée dans le sol de l'appartement ce cette dernière.

Dans le cadre de la procédure, un expert judiciaire avait été désigné, qui avait indiqué, dans son rapport, que la cause des désordres, non contestée, provenait de la rupture partielle d'une canalisation d'eau privative puisque située sous le carrelage du hall d'entrée de l'appartement de Mme Y.

Le Tribunal saisi avait condamné Mme Y sur la base de ce rapport.

Celle-ci avait fait appel de la décision. Par arrêt du 20 mai 2009, la Cour d'Appel avait confirmé le jugement entrepris précisant qu'il n'était nullement démontré que l'origine de la fuite résultait d'une canalisation située en dehors des parties privatives de l'appartement de Mme Y.

Dans son arrêt du 2 mai 2012, la Cour de Cassation a cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'Appel.

Elle a indiqué que "dans le silence des titres", les canalisations, y compris celles qui traversent des lots privatifs, sont " réputées parties communes".

Il résulte de cet arrêt que, lorsqu'un sinistre survient du fait d'une canalisation encastrée dans le sol d'un appartement, il est nécessaire de vérifier si celle-ci est, aux termes du règlement de copropriété, expressément une partie privative. Si tel n'est pas le cas, voire si le règlement de copropriété est silencieux sur ce point, les canalisations sont réputées être des parties communes.