DEGATS DES EAUX - RESPONSABILITE DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS - Cour de Cassation 18 février 2015

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 18 février 2015, a retenu la responsabilité d'un administrateur de biens dans le cadre de dégâts des eaux répétés provenant de l'appartement qui lui avait été donné en gérance.

La Cour de Cassation a évoqué le fait que le mandat de gestion avait conféré à l'administrateur de biens les pouvoirs les plus larges, notamment, en cas de sinistres, de faire assurer les réparations et faire établir les devis de réfection. Elle a considéré que l'inertie de la société gestionnaire du bien à mener les diligences requises était constitutive d'une faute de gestion justifiant sa condamnation à garantir le propriétaire de l'appartement à l'origine des désordres des condamnations mises à sa charge, à hauteur de 85 %.

À cet égard, la Cour de Cassation s'est référée au mandat de gestion.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 18 février 2015, 13-26.092, Inédit

"Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Paris, 15 mai 2013), que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement situé en-dessous de celui appartenant à M. Y... et loué par l'intermédiaire de la société ETC gestion (la société), mandataire du bailleur, à M. et Mme Z... à compter du 1er octobre 1998, ont, suite aux nombreux dégâts des eaux qui ont endommagé leur logement, obtenu en référé la désignation d'un expert ; qu'après dépôt du rapport, ils ont demandé réparation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir M. Y... des condamnations prononcées à son encontre en raison des dégradations subies par Mme X..., alors, selon le moyen :

1°/ que la responsabilité contractuelle suppose la violation d'une obligation et la démonstration d'un lien de cause à effet avec un dommage subi par le cocontractant ; que la société ETC a effectué plusieurs devis de réparation auxquels le mandant n'a pas donné suite en raison de ses faibles ressources financières ; que ces devis témoignent de l'absence de faute contractuelle de la part de la société ETC ; qu'en imputant malgré tout à cette dernière une faute de gestion, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1134 et 1991 et suivants du code civil ;

2°/ que la faute du mandant est de nature à exonérer le mandataire de sa responsabilité contractuelle ; que la société ETC soulevait, dans ses conclusions d'appel, qu'elle avait fourni des devis à M. Y... afin de remédier aux fuites d'eau à l'origine des dommages ; qu'en ne donnant pas suite à ces devis établis par la société ETC, M. Y... a commis une faute de nature à exonérer la société ETC de toute responsabilité ; qu'en ne répondant pas à cette argumentation de nature à mettre hors de cause la société ETC, la cour d'appel a violé l'article 1992 du code civil ;

3°/ que l'effet relatif d'une convention ne permet pas de mettre à la charge de l'une des parties les conséquences dommageables à l'égard des tiers du comportement fautif de l'autre partie ; qu'en condamnant la société ETC à garantir M. Y... des condamnations prononcées à son encontre à l'égard de tiers à la convention de mandat, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;

4°/ que contrairement à la responsabilité civile délictuelle, la responsabilité contractuelle est soumise au principe de la prévisibilité du dommage ; qu'en mettant à la charge de la société ETC l'intégralité de la réparation du dommage délictuelle pour lequel M. Y... a été condamné, la cour d'appel n'a pas tenu compte du principe de la réparation du dommage prévisible en matière contractuelle et violé les articles 1147 et 1150 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir retenu qu'il ressort du rapport d'expertise que les nombreux dégâts des eaux subis par Mme X... depuis 1998 sont dus à la vétusté de l'installation sanitaire de l'appartement de M. Y..., l'arrêt relève, d'une part, que le mandat de gestion consenti le 29 juin 1995 par celui-ci lui conférait de larges pouvoirs, notamment « faire dresser tous états des lieux, assurer toutes réparations, reconstructions et tous changement de distribution, passer à cet effet les devis et marchés avec tous architectes, entrepreneurs et artisans et en payer les mémoires, et prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l'entretien de divers services de fonctionnement tels que l'eau, le gaz, l'électricité et le chauffage » et, d'autre part, que l'état des lieux signé le 1er octobre 1998 entre la société et les époux Z... fait mention d'un « état moyen » des équipements sanitaires et de l'humidité de la salle de bains, que douze factures de réparations établies entre 1998 et 2007 concernent les conséquences de fuites dans cette salle de bains et que l'expert qualifie de vétuste l'installation sanitaire de ce logement ;

Que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que, peu important l'attitude du propriétaire, la société avait commis une faute de gestion en ne prenant pas les mesures nécessaires à la bonne gestion du bien et qu'elle devait être condamnée à garantir M. Y... et son assureur, la MACIF, à hauteur de 85 % des condamnations mises à leur charge ;"

Ainsi, si le mandat prévoit que la société assurant la gestion d'un bien est tenue, en cas de sinistres provenant de l'appartement qui lui est donné en gestion, de mener les diligences en vue de faire constater les désordres, faire établir des devis et assurer le suivi de la réfection, sa responsabilité contractuelle est encourue en cas d'inertie de sa part. Son inertie a justifié, dans cette affaire, sa condamnation à garantir le propriétaire des sommes mises à sa charge.