Le congé pour reprise La jurisprudence de la Cour de Cassation en cas de reprise frauduleuse

L'article 9 de la loi du 22 juin 1982 disposait que le bénéficiaire de la reprise d'un logement devait l’occuper dans les six mois suivant le départ du locataire et pendant, au minimum, une durée de deux ans. Cet article, qui a été abrogé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, disposait ainsi, à cet égard :

"Le bénéficiaire de la reprise doit occuper le logement dans les six mois suivant le départ du locataire et pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis prévu à l'article 17."

L'article 68 de cette même loi, également abrogé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sanctionnait l'exercice frauduleux du congé par une amende pénale.

Tout propriétaire qui aura exercé de manière frauduleuse le droit de résiliation ou le droit de non-renouvellement du contrat, prévus aux articles 9 et 10, sera puni d'une amende pénale de 1.000 F à 50.000 F.

La loi du 6 juillet 1989 ne s’est pas prononcée sur l’obligation du bénéficiaire de la reprise, d’occuper les lieux. Ce texte ne prévoit aucune sanction en cas de non-occupation des locaux repris.

Toutefois, dans un arrêt du 29 mars 2000, la Cour de Cassation a indiqué que le locataire évincé irrégulièrement pouvait contester la reprise et solliciter la condamnation de son bailleur à réparer son entier préjudice.

Dans cet arrêt, les faits étaient les suivants. Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. Y..., lui avait délivré un congé aux fins de reprise pour elle et son mari. Elle avait assigné son locataire pour faire déclarer le congé valable. En cours de procédure, les parties avaient transigé. Mme X...s'était désisté de l'instance. M. Y...avait consenti à libérer les lieux et à réclamer des dommages-intérêts. Toutefois, la bailleresse avait immédiatement reloué les lieux de sorte que son ancien locataire, ayant appris que le logement était vacant, avait resaisi le juge d'une demande d'indemnisation.

La Cour de Cassation dans son arrêt a indiqué :

"Attendu qu'ayant relevé que la transaction avait trait au départ du locataire ainsi qu'au sort de l'instance en cours et ne portait pas sur la non-reprise du logement par la bailleresse, situation qui n'existait pas encore, M. Y... n'ayant pas renoncé au droit de se prévaloir de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette transaction se renfermant dans son objet, le preneur était bien fondé à obtenir réparation du préjudice subi du fait de son éviction irrégulière ;"

Dans un autre arrêt du 19 avril 2000 (Bull. Civ n° 80), la Cour de Cassation a cassé un arrêt qui avait rejeté une demande d'indemnisation formulée par un locataire évincé. Dans cet arrêt, la Cour a indiqué :

"Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juin 1998), que Mlle X..., propriétaire d'un logement donné en location à M. Y..., a fait délivrer à celui-ci, le 22 février 1994, un congé aux fins de reprise à effet du 30 septembre ; que la bailleresse n'ayant pas repris le logement, M. Y... l'a assignée en réparation de son préjudice ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que Mlle X..., qui justifie de sa mutation professionnelle intervenue en août 1991, (...) a dû se reloger ailleurs (...)

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse n'avait jamais occupé l'appartement à la suite du départ du locataire et par des motifs qui ne caractérisent pas l'existence d'une cause légitime justifiant cette abstention, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;"

L'article 9 de la loi du 22 juin 1982 disposait que le bénéficiaire de la reprise d'un logement devait l’occuper dans les six mois suivant le départ du locataire et pendant, au minimum, une durée de deux ans. Cet article, qui a été abrogé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, disposait ainsi, à cet égard :

"Le bénéficiaire de la reprise doit occuper le logement dans les six mois suivant le départ du locataire et pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis prévu à l'article 17."

L'article 68 de cette même loi, également abrogé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sanctionnait l'exercice frauduleux du congé par une amende pénale.

Tout propriétaire qui aura exercé de manière frauduleuse le droit de résiliation ou le droit de non-renouvellement du contrat, prévus aux articles 9 et 10, sera puni d'une amende pénale de 1.000 F à 50.000 F.

La loi du 6 juillet 1989 ne s’est pas prononcée sur l’obligation du bénéficiaire de la reprise, d’occuper les lieux. Ce texte ne prévoit aucune sanction en cas de non-occupation des locaux repris.

Toutefois, dans un arrêt du 29 mars 2000, la Cour de Cassation a indiqué que le locataire évincé irrégulièrement pouvait contester la reprise et solliciter la condamnation de son bailleur à réparer son entier préjudice.

Dans cet arrêt, les faits étaient les suivants. Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. Y..., lui avait délivré un congé aux fins de reprise pour elle et son mari. Elle avait assigné son locataire pour faire déclarer le congé valable. En cours de procédure, les parties avaient transigé. Mme X...s'était désisté de l'instance. M. Y...avait consenti à libérer les lieux et à réclamer des dommages-intérêts. Toutefois, la bailleresse avait immédiatement reloué les lieux de sorte que son ancien locataire, ayant appris que le logement était vacant, avait resaisi le juge d'une demande d'indemnisation.

La Cour de Cassation dans son arrêt a indiqué :

"Attendu qu'ayant relevé que la transaction avait trait au départ du locataire ainsi qu'au sort de l'instance en cours et ne portait pas sur la non-reprise du logement par la bailleresse, situation qui n'existait pas encore, M. Y... n'ayant pas renoncé au droit de se prévaloir de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette transaction se renfermant dans son objet, le preneur était bien fondé à obtenir réparation du préjudice subi du fait de son éviction irrégulière ;"

Dans un autre arrêt du 19 avril 2000 (Bull. Civ n° 80), la Cour de Cassation a cassé un arrêt qui avait rejeté une demande d'indemnisation formulée par un locataire évincé. Dans cet arrêt, la Cour a indiqué :

"Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juin 1998), que Mlle X..., propriétaire d'un logement donné en location à M. Y..., a fait délivrer à celui-ci, le 22 février 1994, un congé aux fins de reprise à effet du 30 septembre ; que la bailleresse n'ayant pas repris le logement, M. Y... l'a assignée en réparation de son préjudice ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que Mlle X..., qui justifie de sa mutation professionnelle intervenue en août 1991, (...) a dû se reloger ailleurs (...)

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse n'avait jamais occupé l'appartement à la suite du départ du locataire et par des motifs qui ne caractérisent pas l'existence d'une cause légitime justifiant cette abstention, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;"