Le licenciement d'un concierge dans un immeuble soumis au statut de la copropriété

L'article L 711-1 du code du travail précise :

" sont considérées comme concierges, employés d'immeubles ou femme de ménage d'immeubles à usage d'habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l'immeuble à titre d'accessoire à leur contrat de travail, sont chargées d'assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ses fonctions."

Le licenciement du gardien d'immeuble

Le licenciement d'un gardien d'immeuble est régi par la convention collective des gardiens d'immeubles du 11 décembre 1979 étendue par arrêté du 15 avril 1981.

L'article 14 de la convention collective précise que le licenciement doit être motivé et que l'employeur est tenu de respecter la procédure prévue aux articles L 122-14 du code du travail s'établissant comme suit :

•  convocation du salarié à un entretien préalable à la mesure de licenciement
•  entretien préalable
•  lettre de licenciement notifiée par courrier recommandé

L'article 14 de la convention collective précise que la lettre de licenciement doit préciser la durée du préavis, qui est :

• ·         pour un salarié de catégorie A, de un mois et de deux s'il a plus de deux ans d'ancienneté
• ·         pour un salarié de catégorie B, de trois mois

Les durées de préavis s'entendent de dates en date.

Qui prend l'initiative de licencier le gardien d'immeuble : le syndic ou le syndicat ?

L'article 31 du décret n° 676223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat des copropriétaires et qu'il fixe leurs conditions de travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale des copropriétaires a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. En effet, le syndicat des copropriétaires est l'employeur du personnel de la copropriété. Il a seul le pouvoir de déterminer le nombre des emplois dévolus à la copropriété.

En revanche, le syndic est le chef du personnel de la copropriété. C'est à lui qu'il incombe d'engager et de congédier ce personnel, tout comme il est tenu d'organiser leurs conditions de son travail en définissant notamment leurs tâches et leurs rémunérations.

Le pouvoir de licenciement appartient aussi au syndic (Paris, 7 novembre 1979 : D 1981. IR. 100), qui peut congédier le gardien même en cas d'opposition de l'Assemblée Générale (cassation civile 3ème 29 octobre 1969)

Toutefois, il lui est conseillé, sur ce point, de suivre les directives de l'Assemblée. En effet, le syndicat des copropriétaires peut, lorsque le syndic prend l'initiative de congédier le concierge, engager la responsabilité de ce dernier, qui est son mandataire, afin de solliciter sa garantie pour tout ou partie des sommes que le syndicat serait amené à verser en cas de licenciement abusif. (Réponse ministérielle n°37247 / JOAN Q 17 avril 2000 pages 2485.)

Il sera précisé que constitue une cause réelle et sérieuse de licenciement d'un gardien d'immeuble, le souci des copropriétaires de réduire les charges salariales et de supprimer le gardiennage. (Paris, 11 avril 1991, loyers et copropriétés 1991 n° 274)

Sur le sort de la loge de concierge

L'article 14 de la convention collective dispose qu'en cas de licenciement du gardien, le logement de fonction devra être libéré à l'expiration du préavis sous réserve des dispositions de l'article L 771-3 du Code du Travail.

En vertu de l'article L 771-3, "le salarié congédié par l'employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum de trois mois ou sans le paiement d'une indemnité égale au prix de la location trimestrielle d'un logement équivalent à celui qu'il occupe et des avantages en nature qu'il y reçoit du propriétaire."

Toutefois, en cas de licenciement pour faute grave du gardien, son renvoi immédiat de la loge peut être ordonné, sur la demande de l'employeur, par l'autorité judiciaire visée à l'article R 772-1 du Code du Travail, qui est le juge des référés du lieu de la situation de l'immeuble.

Sur le droit pour une société, propriétaire d'un lot privatif de loge de concierges, d'obtenir l'expulsion du locataire

Dans un arrêt du 4 janvier 1989, la Cour de Cassation a indiqué :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 décembre 1986), que la Société d'investissements immobiliers et commerciaux (SIICO) ayant acheté un immeuble qu'elle a placé sous le régime de la copropriété pour le revendre par appartements, est restée propriétaire de la loge de la concierge, érigée par le règlement de copropriété en un lot privatif, portant le n° 2 de l'état descriptif de division ;

Qu'après avoir donné congé à la concierge, la SIICO l'a assignée, ainsi que le syndicat des copropriétaires, pour obtenir l'expulsion de la concierge et le paiement d'une indemnité d'occupation ;

Attendu que pour débouter la SIICO de ses demandes l'arrêt énonce qu'il résulte du règlement que les charges de copropriété du lot n° 2 seront comprises dans les charges communes tant que ce lot sera affecté au logement du gardien, que l'immeuble est destiné " à disposer du service commun de la concierge " et qu'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires, du 23 mars 1975, qui s'impose à la SIICO, a maintenu le poste de concierge ;

Qu'en instituant ainsi une restriction aux droits d'un copropriétaire sur son lot, alors qu'une telle restriction ne pouvait résulter ni des stipulations du règlement de copropriété, ni d'une décision de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; "

Maître Dominique Ponté

Avocat droit de la copropriété