LES CONTESTATIONS RELATIVES A LA REPARTITION DES CHARGES DE COPROPRIETE LES ARTICLE 10 et 43 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ,

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leur partie privative comprise dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférant à chaque lot dans chacune des catégories de charges. (...)"

Il résulte de cet article que tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en contrepartie de l’usage qu’ils ont des parties communes.

L'article 10 distingue deux catégories de charges :

•  Les charges résultant des services collectifs et des éléments d’équipement commun
• Les charges afférentes à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun concernent, notamment, les charges de chauffage, d’ascenseur, d’eau et d’antenne collective. En vertu de l'article 10 de la loi, la part contributive de chaque copropriétaire dépend, pour ces charges, de l’utilité que les services et éléments présentent à l'égard de leur lot.

Les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes doivent, quant à elles, être réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives de leur partie privative comprise dans leur lot, telles que résultant des dispositions de l’article 5 de la loi.

Or, en vertu de l'article 5 de la loi,

"la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation".

• Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965,

"Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.»

• Les clauses non conformes sont réputées non écrites.

Cassation 3ème civile 17 septembre 2013 (N° de pourvoi: 11-21770)

"Attendu qu'ayant relevé que la clause du règlement de copropriété avait pour effet de dispenser le propriétaires des lots 1 et 2 de participer à l'ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l'exception de celles concernant la réparation des gros murs et l'étanchéité (...) et que l'importance de la dérogation ainsi apportée n'était pas justifiée au regard de la destination spécifique des lots concernés, la Cour d'appel qui a retenu que cette clause contrevenait aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 en a déduit à bon droit qu'elle devait être réputée non écrite en application de l'article 43 de cette loi. "

• Dans le cadre de l'article 43 de la loi, tout copropriétaire dispose de la qualité à agir pour contester une répartition des charges non conforme. Il peut en outre la contester à tout moment.

Cour de Cassation 3ème 12 juin 1991 (pourvoi n° 89-18.331)

"vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965

Attendu que les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 et 42 de cette loi sont réputées non écrites ;

Attendu que pour déclarer irrecevable l'action de Mme Y et de M. X, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, tendant à faire déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges générales et d'ascenseur comme contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'arrêt attaqué retient que l'article 42 de cette loi soumet à la prescription décennale l'action tendant à ce qu'une clause du règlement de copropriété soit réputée non écrite en application de l'article 43 ;

Qu'en statuant ainsi alors que tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

Notamment, la prescription visée à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui concerne les actions en révision des charges n'est pas applicable.

Cassation Civile 3^e, 7 mai 2008 :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué que Mme X..., propriétaire d'un lot de copropriété dans le bâtiment A, a assigné (...) le syndicat des copropriétaires (...) pour obtenir l'annulation de certaines clauses du règlement de copropriété et le respect d'autres clauses ;

(...) Attendu que pour déclarer M. X... irrecevable en son action en annulation, l'arrêt retient que toute action personnelle se prescrit par dix ans et qu'il en résulte que toutes les demandes relatives à des modifications du règlement de copropriété sont prescrites ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la prescription de l'article 42 n'est pas applicable à l'action tendant à faire déclarer une clause non-écrite en application de l'article 43, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"

• La juridiction qui prononce l'annulation de la clause litigieuse doit procéder à une nouvelle répartition des charges conforme aux dispositions de l'article 10 impose.

Cassation Civile 3^e, 22 juin 2005:

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 il appartient au juge qui annule une clause de procéder à une nouvelle répartition des charges et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose, y compris la création de charges spéciales lorsqu'elle s'avère indispensable au regard de la loi, la cour d'appel a retenu à bon droit qu'il était indispensable de remplacer les clauses réputées non écrites par de nouvelles stipulations conformes à la loi ; (...) "

Dans un arrêt du 21 janvier 2014, la Cour de Cassation a rappelé que "la décision de réputer non écrite une telel clause ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée. (Cour de Cassation chambre civile 3 - 21 janvier 2014)

Dans le même sens, l'arrêt de la cour suprême du 10 juillet 2013 (pourvoi 12-14569) :

"Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement relevé que lorsqu'il répute non écrite une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée ;"

Dominique PONTE

Avocat au Barreau de Paris