les honoraires spécifiques du syndic en cas de travaux

Les honoraires spécifiques du syndic en cas de travaux (la loi MLLE : art 17/loi du 10.7.65 : art 18-1 A)

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 a introduit, un nouvel article 18-1A dans la loi du 10 juillet 1965.

Cet article dispose: « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de 1965, non compris dans le budget prévisionnel, sont définis à l‘article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s’agit des travaux suivants :

-  travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;

-  travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

- travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation des bâtiments ;

- les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

- et, d’une manière générale, des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance, quant à eux, sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 :
« Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les règlementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs ».

Ces travaux de maintenance entrent donc dans le cadre des travaux relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans le budget prévisionnel. Depuis l'entrée en vigueur de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ils ne peuvent faire l’objet, comme les autres dépenses qui relèvent du budget prévisionnel, d’honoraires spécifiques.

Ils font partie des honoraires de gestion courante visés au contrat de syndic, qui n’ont pas à faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale lors du vote des travaux ou des dépenses courantes par l’assemblée générale.

En revanche, tous les autres travaux qui ne sont pas de maintenance, tels que définis par les articles 44 et 45 susvisés, et qui relèvent des articles 24, 25, 26, 26-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale comme auparavant mais aujourd’hui, les honoraires y afférents également.

En conclusion,

Le syndic peut percevoir deux rémunérations distinctes : des honoraires pour sa gestion courante et des honoraires correspondant à des prestations particulières, parmi lesquelles figurent les honoraires spécifiques pour travaux, désormais encadrés. Le syndic ne pourra les réclamer que s’il établit que ces honoraires concernent les dépenses hors budget visées à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (soit les dépenses pour travaux listés à l’article 44 du décret du 17.3.67), et qui ont donné lieu à un vote de l’assemblée générale en application des articles 24, 25,26, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Le vote de ces honoraires doit intervenir lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, en respectant les mêmes règles de majorité.