LOGEMENTS HLM - LE TRANSFERT DU BAIL AUX DESCENDANTS EN CAS DE DEPART DEFINITIF DU LOCATAIRE EN MAISON DE RETRAITE - COUR DE CASSATION

Le transfert d'un contrat de location d'un logement de type HLM obéit aux mêmes dispositions que dans le secteur privé, les dispositions applicables étant celles prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Or, l'article 14 de cette loi prévoit qu'en casd'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

S'est posée la question de savoir si un descendant, qui vivait avec le locataire du logement HLM depuis plus d'un an, pouvait, en cas de départ en maison de retraite de ce dernier ou en cas d'hospitalisation définitive, solliciter le transfert du bail à son profit.

Dans un arrêt du 26 novembre 2008, la Cour de Cassation a répondu par l'affirmative. Elle a indiqué que " le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989" constituait un abandon du domicile au sens de cet article.

Cet arrêt a, ce faisant, cassé et annulé un arrêt rendu par la Cour d'appel de Douai, qui évoquait le fait qu'il n'était pas possible pour le fils d'une locataire bénéficiant d'un logement HLM d'évoquer l'abandon de domicile visé à l'article 14 dès lors que le départ de sa mère en maison de retraite n'était pas intervenue de façon brusque et imprévisible.

Dans son arrêt, la Cour d'Appel de DOUAI avait évoqué la motivation suivante (Cour d'appel de Douai - arrêt du 2 novembre 2006 - N° de RG: 05/06339)

"Attendu que l'article 14 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose " en cas d'abandon du domicile par le locataire le contrat de bail continue... au profit des descendants qui vivaient avec lui au moins un an à la date de l'abandon du domicile " ; Attendu que l'abandon s'entend du départ brusque et imprévisible du locataire à l'exclusion du départ concerté avec les personnes qui vivaient avec lui ; (...)

Attendu que le placement de Madame C... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois ; que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut non plus être considéré comme un événement brutal et imprévisible. Attendu en conséquence qu'il ne peut être considéré que Madame C... a abandonné son domicile au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; "

Ce faisant, la Cour d'appel de Douai avait fait application des critères de brusquerie et d'imprévisibilité qui étaient systématiquement évoqués par la jurisprudence dans l'appréciation de la notion d'abandon de domicile par le locataire, telle que visée à l'article 14.

Or, dans son arrêt du 26 novembre 2008, la Cour de cassation a abandonné, dans le cas d'un locataire entrant en maison de retraite, ces critères de brusquerie et d’imprévisibilité. Elle leur a substitué les critères du départ définitif du locataire subi par ses proches vivant avec lui depuis plus d'un an.

Cour de cassation chambre civile 3 - 26 novembre 2008 - N° de pourvoi: 07-17728 :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat, a assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère (...)

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue (...) au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; (...)

Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient que (...) que le placement de Mme Y... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois; que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être considéré comme un événement brutal et imprévisible ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; (...)"

Ceci étant, le transfert du bail ne sera possible que si le descendant, qui entend évoquer l'article 14 susvisé, justifie remplir les conditions de ressources pour l’attribution du logement HLM.

Il conviendra, par ailleurs, en application de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi BOUTIN) que le descendant établisse que le logement est adapté à la taille du ménage. A cet égard, l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'HLM ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation à "condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage."

Il convient de noter que ces deux conditions ne sont pas requises envers "les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. "

Maître Dominique PONTE

Avocat au Barreau de PARIS