Loi de 1948 - sous location et hébergement

Dans un arrêt du 18 février 2015, la Cour de Cassation a précisé que l’interdiction qui était faite au preneur dans un bail soumis à la loi 1er septembre 1948 aux locataires d'un bail loi de 1948 de sous-louer et/ou de le prêter les lieux ne visait pas la possibilité qui lui était offerte d’héberger des tiers, l'hébergement impliquant l'absence de garantie financière.

Les faits étaient les suivants.

Le bailleur avait donné à bail aux époux X. un appartement soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Le bail stipulait que le preneur ne pouvait ni sous louer, ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués.

Le bailleur avait délivré un congé à ses locataires en évoquant le non-respect de cette clause. Il les avait ensuite assignés en validité de congé et expulsion.

La Cour d’Appel l'avait débouté de ses réclamations en indiquant, d’une part, que la sous location n’était pas établie et que, d’autre part, la clause du bail qui interdisait au preneur de sous-louer et/ou prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués portait atteinte à la liberté de la vie privée et à l’article 8 de la Convention Européenne des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales.

La cour d’appel avait considéré que la clause contractuelle ne pouvait recevoir application.

Le bailleur s’est pourvu en cassation. Il a fait grief à la Cour d’Appel de l’avoir débouté de sa demande en validité de congé et en déchéance du droit de maintien dans les lieux au motif que son congé était correctement fondé sur les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Il a rappelé qu’aux termes de l’article 78 de la loi du 1er septembre 1948, par dérogation à l’article 1717 du Code Civil, le preneur n’avait ni le droit de sous-louer ni de céder son bail sauf clause contraire. Il a indiqué qu'il apportait la preuve, par procès-verbal sur requête, que les époux X, qui disposaient d’une autre résidence, n’occupaient plus les loués qu’ils avaient cédés à leur fille qui y vivait avec son compagnon. Il ajoutait qu'il ressortait également des déclarations de la gardienne de l’immeuble que les locataires n’occupaient plus les lieux.

Dans le cadre de cette procédure, les consorts Y ont évoqué l'hébergement temporaire de leur fille et de son compagnon ne caractérisant ni une sous-location, laquelle impliquait le versement d’un prix ou la fourniture d’une contrepartie, ni une cession de bail. Ils ont indiqué que la clause de leur bail leur interdisant la sous louer ou de prêter leur logement ne pouvait recevoir application dès lors que portant atteinte au principe de la liberté de la vie privée.

Or, la Cour de Cassation a considéré que la clause litigieuse devait recevoir application au motif que l’interdiction de sous louer ne vise pas l'hébergement d'un membre de la famille qui doit être admis.

Cour de Cassation - 18 février 2015 - n° de pourvoi 13-26875