LOI DU 1er SEPTEMBRE 1948 - CONGE POUR TRAVAUX DE DEMOLITION EN VUE D’UNE RECONSTRUCTION DES LOGEMENTS

Les articles 11 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 évoquent le cas où des travaux de rénovation et/ou de reconstruction sont entrepris dans des logements qui sont donnés en location dans le cadre de baux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

L’article 11 de la loi du 1er septembre 1948 vise, en premier lieu, les projets de démolition d’un immeuble en vue de sa reconstruction. Cet article dispose que :

« Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui aura obtenu du ministre de la construction ou de son délégué l'autorisation de démolir un immeuble pour construire un autre immeuble d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble démoli.

Le propriétaire devra donner un préavis de six mois à chacun des occupants pour vider les lieux. Il devra, en outre, commencer les travaux de reconstruction dans les trois mois du départ du dernier occupant. Les locaux ainsi rendus disponibles ne pourront en aucun cas être réoccupés avant le début des travaux ».

Lorsque la démolition de l’immeuble n’est pas concernée, l'article 12 de la loi précise que :

« Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui, avec l'autorisation préalable du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme ou de son délégué, effectue des travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille [al. 1er].

Il en est de même lorsque le propriétaire effectue des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu à l'article 3 de la loi no 62-903 du 4 août 1962 et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audit article [al. 2].

Le propriétaire doit donner à chaque occupant un préavis de six mois pour quitter les lieux loués. Les travaux doivent être commencés dans les trois mois du départ du dernier occupant [al. 3] ».

Ces textes visent plusieurs conditions qui sont les suivantes :

⦁ Le bailleur est tenu, en premier lieu, de justifier de l’obtention d'une autorisation administrative, qui est une formalité préalable indispensable destinée à permettre au Préfet d’examiner les conditions dans lesquelles les occupants de l'immeuble seront relogés. Si le bailleur ne justifie pas de cette autorisation avant de délivrer congé aux occupants, ledit congé encourt la nullité (Cassation Civ. 3e, 1er mars 1977, Bull. civ. III, no 101 ; D. 1977. IR 304. – Cassation Civ. 3e, 7 oct. 1980, D. 1980. 626).

⦁ Par ailleurs, le bailleur est tenu de notifier à tous les occupants un congé d’avoir à vider les lieux, moyennant un préavis de six mois, qui doit reproduire les articles 13 et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.

L’article 13 ter dispose ainsi que :

« Le congé délivré en application des articles 11 et 12 ci-dessus doit, à peine de nullité, indiquer les motifs pour lesquels il est donné et reproduire les dispositions des articles 13 et 13 bis ci-dessus. »

⦁ Par ailleurs, l’article 13 du loi du 1er septembre 1948 dispose que  dès l'achèvement des travaux, le propriétaire est tenu, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, de mettre en demeure les occupants de lui faire connaître, dans le délai d'un mois et dans la même forme, s'ils entendent user de ce droit. La notification doit mentionner, à peine de nullité, la forme et le délai de la réponse.

« Les personnes évincées en application des articles 11 et 12 bénéficient, si elles ne sont pas relogées dans un local remplissant les conditions prévues à l'article 13 bis ci-dessous, du droit à réintégration dans un des locaux situés dans les immeubles ayant fait l'objet des travaux visés auxdits articles et peuvent s'y maintenir dans les conditions prévues par la présente loi.

Dès l'achèvement des travaux, le propriétaire devra, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, les mettre en demeure de lui faire connaître, dans le délai d'un mois et dans la même forme, s'ils entendent user de ce droit. La notification devra mentionner, à peine de nullité, la forme et le délai de la réponse. 

⦁ Enfin, l’article 13 quater prévoit que :

Toute convention entre le bailleur et le locataire ou l'occupant pour la mise en œuvre des dispositions des articles 11 à 13 bis ci-dessus ne peut être signée, à peine de nullité, qu'après l'expiration d'un délai de trente jours suivant la réception de la demande.

Le projet de convention est adressé au locataire ou à l'occupant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A peine de nullité de la convention, ce projet ainsi que la convention ultérieurement signée doivent reproduire l'un et l'autre en caractères très apparents les dispositions du présent article. L'avis de réception mentionné au deuxième alinéa doit, également à peine de nullité de la convention, lui être annexé. »

Ainsi, à peine de nullité de la convention, le projet de bail doit reproduire, en caractères très apparents les dispositions de l’article 13 Quater qui donne au locataire un délai d'un mois pour examiner les propositions qui lui sont faites.