NUISANCES SONORES - BRUITS - La garantie d'isolation phonique prévue par l'article 7 de la loi du 4 janvier 1978 codifiée à l'article L 111-11 du Code de la construction et de l'habitation

 La garantie d'isolation phonique

L'article 7 de la loi du 4 janvier 1978 codifié à l'article L 111-11 du Code de la construction et de l'habitation dispose :

"Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique.

Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du code civil reproduit à l'article L. 111-19.

Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession."

Aux termes de cet article, les travaux d'isolation de nature à satisfaire aux exigences réglementaires ressortent du régime de la garantie de parfait achèvement prévue à l'article 1792-6 du Code Civil et qui est due par l'entrepreneur.

Cette garantie d'isolation phonique ne joue qu'autant que les normes minimales réglementaires d'isolation acoustique n'ont pas été respectées lors de la construction de l'immeuble. Elle couvre tous les défauts de conformité aux exigences minimales réglementaires posées en matière d'isolation acoustique.

Cette garantie est soumise à un délai de forclusion de un an qui court à compter de la date de prise de possession du bien par l'acquéreur. Elle vaut à l'égard de chaque premier occupant du bien.

Elle est imposée à l'entrepreneur et non aux autres constructeurs.

Les désordres doivent, par ailleurs, présenter certains caractères :

• soit avoir été apparents lors de la réception et avoir fait l'objet de réserves mentionnées dans le procès verbal de réception
• soit être apparus dans l'année qui suit la réception et avoir été signalés par écrit par le maître d'ouvrage.

Pour mettre en oeuvre la garantie d'isolation phonique, le maître d'ouvrage est tenu de signaler, dans le délai requis, les désordres à l'entrepreneur, soit dans le cadre des réserves mentionnées au procès-verbal de réception soit, si les désordres sont apparus postérieurement, par lettre recommandée avec accusé de réception.

La notification des désordres à l'entrepreneur devra mentionné un délai d'exécution pour les travaux qui peut être celui prévu dans les conditions générales du contrat de vente.

Si les travaux ne sont pas exécutés par l'entrepreneur dans le délai fixé, le maître d'ouvrage peut, à la suite d'une mise en demeure demeurée infructueuse, les faire exécuter par une entreprise tierce aux risques et frais de l'entrepreneur défaillant.

Il pourra engager à son encontre une procédure d'injonction de payer.

Il pourra également l'assigner en référé afin d'être autorisé à confier la réalisation desdits travaux à une autre entreprise et à voir débloquer la retenue de garantie qui aurait été consignée à cette fin.

Maître Dominique PONTE

Avocat au Barreau de Paris