La scission de copropriété est prévue à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

I – Le régime de la scission d’un bâtiment d’une copropriété

Une scission d’une copropriété peut être envisagée dans les copropriétés qui comportent plusieurs bâtiments et dans lesquels une division du sol, en propriété, est possible. Il convient, en outre, que la scission soit approuvée par l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment, dont le retrait est envisagé, et par l’Assemblée Générale des copropriétaires de tout l’ensemble immobilier.

L'article 28 de la loi permet à la copropriété de se prononcer d'abord sur le principe de la scission et d'examiner ensuite ses modalités. En revanche, elle ne peut se prononcer uniquement sur le principe de la scission, le copropriétaire, demandeur à la scission, étant tenu de soumettre à l'assemblée un projet complet sur les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission.

Ainsi, le copropriétaire, qui souhaite que son lot sorte de la copropriété, ne dispose pas à proprement parler d’un « droit de retrait ». Il dispose uniquement du droit de saisir l'assemblée générale d'une demande de retrait, laquelle est alors libre de l’accepter ou non.

La scission d’un bâtiment d’une copropriété devra, en premier lieu, être autorisée par l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment dont le retrait de l’ensemble immobilier est envisagé.

Dans tous les cas, l’Assemblée statue à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Par ailleurs, la scission doit ensuite être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier. L’ordre du jour de cette assemblée sera le suivant :

-          Approbation du principe de la scission,

-          Approbation des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission,

-          Approbation des conditions de transfert des parties communes

-          Approbation du nouveau règlement de copropriété, du nouvel état descriptif de division et du nouvel état de répartition des charges,

-          Approbation de la constitution d’un groupement tenu d’assurer la gestion des équipements généraux,

-          Détermination des modalités de transfert des compétences du syndicat vers les nouveaux syndicats (majorité article 24)

-          Approbation des adaptations du règlement de copropriété initiale (majorité article 24).

En effet, la scission entraînant l’apparition de nouvelles copropriétés, celles-ci doivent disposer de leur propre règlement de copropriété, qui doit être adopté à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il convient de redistribuer les parties communes initiales. Il se peut également que certaines (à titre d’exemple des canalisations, des espaces verts, des aires de stationnement) ne puissent, en raison de leur affectation, être attribués à une seule des copropriétés nouvelles. Il faudra donc, dans ce cas, les organiser de façon autonome afin que les propriétaires des deux nouvelles copropriétés puissent continuer d’en jouir. Le transfert des parties communes et des éléments d’équipements communs sont réalisées par les notaires. Un certificat d’urbanisme est également nécessaire.

II – la jurisprudence de la Cour de Cassation

La Cour de Cassation rappelle qu’il est indispensable de remettre à l’assemblée tous les documents requis, notamment les projets des nouveaux règlements de copropriété, d’état descriptif de division et de répartition des charges, et ceux relatifs aux conditions matérielles, juridiques et financières, sous peine de nullité des assemblées.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2012, 11-21.033

« Attendu qu'ayant constaté qu'à la convocation du 27 octobre 1998 pour l'assemblée générale du 17 novembre 1998 était annexé un courrier d'un notaire qui ne comportait pas en annexe les projets de nouveau règlement de copropriété, d'état descriptif de division et d'état de répartition des charges et que la communication de ces documents en annexe à la convocation de l'assemblée générale du 11 mai 2000 n'était pas démontrée, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que ces assemblées étaient nulles, l'accord n'ayant pas été donné de manière éclairée en l'absence des documents exigés par le décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur à la date de ces assemblées, a retenu à bon droit que les époux X... faisant toujours partie de la copropriété des 8 rue de la République et 3 rue Viala devaient participer à ses charges communes ; »

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mai 2010, 09-15.002

« Attendu qu'ayant retenu qu'en soumettant à l'assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2005 un projet de construction sommaire ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières de sa réalisation, la société FDI Habitat s'exposait à ce que cette assemblée refuse, sans commettre d'abus de droit, de consentir à une opération dont elle ne pouvait vérifier si elle respectait les intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; »

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 septembre 2003, 02-10.910, Inédit

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 décembre 2001) que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble Forum plus, tenue le 2 avril 1996, a voté, conformément à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, le retrait de la copropriété des bâtiments 3, 4 et 5 dont la société civile immobilière (SCI) Forum plus était propriétaire ; que la société civile immobilière (SCI) DESC, copropriétaire absente lors de l'assemblée générale, a assigné le syndicat principal des copropriétaires et les syndicats secondaires des bâtiments 6 et 7 de l'ensemble Forum plus en nullité de la décision de l'assemblée générale ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI DESC, l'arrêt retient qu'à la convocation du 14 mars 1996 pour l'assemblée générale du 2 avril 1996 ont été annexés la demande de retrait de la SCI Forum plus, un document établi par un géomètre intitulé scission de copropriété, un plan de scission dans lequel les bâtiments objets de la scission et les lots qu'ils représentent sont identifiables et que le détail de la répartition des parties communes entre les nouvelles copropriétés par voie d'échange de tantièmes, le projet de nouvel état descriptif de division ainsi que l'organisation du droit de passage à créer étaient décrits dans la convocation ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que les projets de nouveau règlement de copropriété, d'état descriptif de division et d'état de répartition des charges étaient joints à la convocation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »

III – Les apports de la loi ALUR

Un des apports de la loi ALUR est qu’il est désormais possible de diviser en volumes un ensemble immobilier complexe, qui est placé sous le régime de la copropriété. Avant la loi ALUR, la scission ne pouvait être réalisée que dans un immeuble soumis au régime de la copropriété comportant plusieurs bâtiments avec une possibilité de division, en propriétés, du sol.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, la division en propriétés du sol n’est plus le seul moyen de retrait d’une copropriété. Une scission devient possible par le biais d’une division d’un immeuble complexe en volumes.

La scission d’une copropriété en volumes est possible aux conditions suivantes :

L’ensemble doit être composé de plusieurs bâtiments distincts sur dalle ou de plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, si chacune de ces entités obéit à une gestion autonome.

Par ailleurs, la loi ALUR exige que la scission soit autorisée par le préfet, après avis du maire de la commune. Le silence du préfet sur le projet de scission en volumes, sur une période de deux mois, vaut acceptation du projet.

Par ailleurs, la gestion des équipements à usage collectif, de même que la gestion des servitudes qui existeraient, doit être menée au sein de structures qu’il convient de créer, telles une association syndicale libre (ASL), une association foncière urbaine libre (AFUL) dont les statuts doivent être adoptés à l’unanimité des membres, soit une union de syndicats adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient de faire appel à un notaire qui procèdera à l’établissement de la scission de volumes.

La répartition des dettes et créances du syndicat d’origine

Par ailleurs, la loi ALUR aménage la répartition des dettes et créances du syndicat d’origine alors qu’auparavant, il était nécessaire de désigner un liquidateur de l’ancien syndicat ayant pour mission de recouvrer les dettes de ce dernier et de régler les créanciers.

 L’encadrement strict des modalités de la scission judiciaire

Enfin, cette loi encadre également, et de façon stricte, les modalités de la scission judiciaire (article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965).

Maître Dominique Ponté

Avocat Paris

Droit immobilier