Servitude de vue par destination de bon père de famille dans le cadre de la division d'un fonds - intention de l'auteur commun de créer une telle servitude

Dans un arrêt du 15 mars 2007, la Cour d'Appel de BESANCON a précisé qu'aux termes de l'article 692 du Code Civil, la destination du père de famille vaut titre à l'écart des servitudes continues et apparentes. Une servitude de vue est une servitude continue et apparente.

L'article 693 du même code dispose qu'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux font actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire que c'est par lui que les fonds ont été mis en L4état duquel résultent la servitude.

Dans cet arrêt, les faits étaient les suivants :

Mme X... et Mme Y... étaient propriétaires d'une maison contiguë à celle de M. Z. Une fenêtre du fonds de M.Z. donnait directement sur leur terrain et plus précisément sur une terrasse qu'elle avait aménagée. Elle ont sollicité la suppression de cette fenêtre.

Par jugement en date du 15 novembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de VESOUL a déclaré leur action prescrite. Elle ont interjeté appel de ce jugement et, sur le fond, ont demandé à la Cour d'ordonner le murage de la fenêtre litigieuse, sous astreinte.

Au soutien de leur appel, elles ont fait valoir que M Z ne pouvait se prévaloir de l'existence d'une servitude par destination du père de famille faute pour lui d'établir l'intention de l'auteur commun de créer une telle servitude.

De son coté, M. Z, à l'appui de sa demande tendant à la confirmation du jugement, a exposé qu'il n'avait fait que remplacer une ancienne fenêtre, qui existait depuis plus de trente ans, antérieurement à la division des deux fonds, par une fenêtre neuve. Il a indiqué que la fenêtre litigieuse faisait l'objet, conformément à l'article 693 du Code Civil, d'une servitude par destination du père de famille dès lors qu'il établissait qu'elle existait lors de la division des fonds.

La Cour, dans son arrêt, a fait droit à l'argumentation de M Z dans les termes suivants :

"Attendu qu'aux termes de l'article 692 du Code Civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ;

Attendu que l'article 693 du même code dispose qu'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ;

Attendu qu'en l'espèce, il est constant que l'ouverture litigieuse existait avant la division des deux fonds ; qu'il résulte des photographies produites qu'elle était munie d'une fenêtre en bois, destinée à éclairer une pièce à usage de cellier ;

Attendu qu'il est donc clair que la fenêtre contestée existe du fait de l'ancien propriétaire, entre les mains duquel étaient réunis les deux fonds actuellement divisés ; que les appelantes connaissaient cette situation, parfaitement visible, lorsqu'elles ont acquis leur propriété ; qu'en aménageant en terrasse le terrain situé à l'aplomb de la fenêtre de leur voisin, elles ont pris le risque que leur terrasse soit exposée à la vue depuis ladite ouverture ;

Attendu que les conditions d'une servitude par destination du père de famille étant réunies, les appelantes ne sont pas fondées à exiger la suppression de la fenêtre litigieuse ; "

Il résulte de cet arrêt que les conditions d'une servitude par destination du père de famille sont réunies lorsqu'une ouverture existait avant la division des fonds du fait de l'ancien propriétaire entre les mains duquel étaient réunis les fonds divisés.

Maître Dominique Ponté

Avocat Paris - Droit Immobilier - Servitudes