Vente d'un bien immobilier avec vices cachés - mauvaise foi du vendeur

Maître Dominique Ponté

Avocat au Barreau de Paris

Vices cachés - mauvaise foi du vendeur

L'article 1643 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, la jurisprudence refuse, toutefois, de faire application d'une clause de non garantie, lorsque le vendeur a fait preuve de mauvaise foi.

La charge de la preuve de la mauvaise foi du vendeur incombe à l'acquéreur, qui doit établir :

• en premier lieu, que les vices cachés existaient avant la vente
• en second lieu, que son vendeur en avait parfaitement connaissance.

Cette preuve est parfois difficile à apporter surtout lorsque le vendeur verse aux débats des attestations de tiers indiquant qu'il n'avait pas connaissance des vices.

Dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt récent de la Cour de Cassation (Cassation, Civile, 3ème, 23 mai 2012, 11-11.796), l'acquéreur d'un bien avait assigné son vendeur sur le terrain des vices cachés. Il arguait qu'il avait fait l'acquisition de son bien dénué de tout vice apparent et que c'est après la vente, que des taches d'humidité étaient apparues, lesquelles avaient été camouflées par le vendeur en vue de la réalisation de la vente.

En défense, le vendeur se prévalait de la clause insérée dans l'acte authentique excluant sa garantie. Il produisait, par ailleurs, des témoignages, contraires à ceux communiqués par l'acquéreur, établissant qu'aucune trace d'humidité n'existait avant la vente.

La Cour d'appel, saisie de ce litige, a débouté l'acquéreur de ses demandes au motif qu'en présence de témoignages contradictoires relatifs à la prétendue connaissance par le vendeur des vices, il n'était pas possible de retenir sa mauvaise foi.

Or, la Cour de Cassation, dans son arrêt du 23 mai 2012, a cassé cette décision en considérant que l'existence de témoignages contradictoires ne permettait pas d'exclure la thèse de la connaissance des vices par le vendeur.

A cet égard, la Cour de Cassation a indiqué :

"Vu l'article 1643 du Code Civil ;

Attendu que pour admettre M. Y... à se prévaloir de la clause de non garantie, l'arrêt retient (...) qu'il reste un vendeur de bonne foi ayant pu, sans dol, ignorer le vice affectant la chose vendue, les témoignages étant contradictoires et les acheteurs ne démontrant pas les manœuvres dolosives alors qu'ils ont la charge de la preuve .

Qu'en statuant ainsi par des motifs qui ne suffisent pas à exclure la connaissance des vices par le vendeur, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; "

Ainsi, si l'on se réfère à cette décision, la clause de non garantie du vendeur ne pourrait recevoir application qu'autant que soit exclue sa connaissance des vices avant la vente.