Violation du règlement de copropriété - Action individuelle des copropriétaires.

En application des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains copropriétaires. Il peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits de l'immeuble.

Tout copropriétaire peut également exercer les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d'en informer le syndic.

En application de ce texte, la jurisprudence indique que, s'agissant des actions individuelles menées sur le terrain de la violation des dispositions du règlement de copropriété, les copropriétaires concernés n'ont même pas à établir qu'ils subissent un préjudice personnel du fait de la violation du règlement de copropriété. En effet, les décisions récentes de la Cour de Cassation ne contraignent plus les copropriétaires lésés à faire la preuve de l'existence d'un préjudice personnel.

Dans un arrêt du 22 mars 2000, la Cour de Cassation a indiqué (Cour de Cassation n° 98-13.345) :

"Attendu que les époux Z et les consorts Y font grief à l'arrêt de déclarer les consorts X recevables à agir à leur encontre alors, selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul la qualité pour agir à l'effet de faire cesser une atteinte à la destination de l'immeuble tels qu'inscrite dans le règlement de copropriété. Qu'un copropriétaire n'a, dans ce cas, d'intérêt à agir individuellement qu'en prouvant qu'il subit un préjudice personnel distinct du trouble collectif engendré par la violation dudit règlement.

(...)

Mais attendu que la cour d'appel a relevé à bon droit que le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire avait le droit d'en exiger le respect par les autres et que l'action individuelle des consorts X était recevable sans qu'ils soient astreints de démontrer qu'ils subissaient un préjudice personnel et spécial distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat, leur intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété."

Cette décision a été confirmée le 26 novembre 2003 par la Cour de Cassation (Cour de Cassation 26 novembre 2003 n° 02-14.184) :

"Chaque copropriétaire le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (...)".

Dans un arrêt du 5 juillet 2006, elle a rappelé ce principe. Dans ce cas d'espèce, le litige portait sur le remplacement d'un mur par une grille en fer forgé qui ne causait pas de préjudice personnel au copropriétaire qui avait engagé la procédure préjudice. La cour a rappelé que chaque copropriétaire est en droit d'exiger le respect du règlement de copropriété sans être tenu de démontrer qu'il subissait un préjudice personnel lié au non respect du règlement. (Cour de Cassation 5 juillet 2006 n° 05-14.579)

Concernant l'exercice de l'action individuelle, le copropriétaire, qui agit individuellement, est tenu, en vertu des dispositions de l'article 15, d'informer le syndic de l'action qu'il entreprend. Il n'est pas tenu d'informer préalablement l'assemblée générale.

Le contenu de son obligation d'informer le syndic ressort du dernier alinéa de l'article 15. Cette obligation est précisée à l'article 51 du décret du 17 mars 1967 indiquant que : "copie de l'assignation délivrée par le copropriétaire qui exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot est adressée par l'huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Maître Dominique PONTE

Avocat copropriété