LES DIFFERENTS RECOURS

Avant l'entrée en vigueur de la loi du 4 janvier 1978 ayant modifié le régime de la responsabilité des constructeurs institué par la loi du 3 janvier 1967, il n'existait aucune garantie spécifique pour les désordres d'isolation phonique.

La jurisprudence faisait application pour ces désordres de la garantie décennale lorsque le défaut d'isolation phonique procédait d'un vice caché à la réception qui rendait le bien impropre à sa destination.

Cour de Cassation - 18 juin 1975 - Bull Civ 1975 III n° 206

La loi du 4 janvier 1978 a institué un régime de garantie particulier à ces désordres qui n'est toutefois applicable que dans la mesure où les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale.

La garantie d'isolation phonique prévue par l'article 7 de la loi du 4 janvier 1978 codifiée à l'article L 111-11 du Code de la construction et de l'habitation

L'article 7 de la loi du 4 janvier 1978 codifié à l'article L 111-11 du Code de la construction et de l'habitation dispose :

"Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique.

Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du code civil reproduit à l'article L. 111-19.

Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession."

Aux termes de cet article, les travaux d'isolation de nature à satisfaire aux exigences réglementaires ressortent du régime de la garantie de parfait achèvement prévue à l'article 1792-6 du Code Civil qui est due par l'entrepreneur. Cette garantie ne joue qu'autant que les normes minimales réglementaires d'isolation acoustique n'ont pas été respectées lors de la construction de l'immeuble. Elle couvre tous les défauts de conformité aux exigences minimales réglementaires posées en matière d'isolation acoustique.

Cette garantie d'isolation phonique est toutefois soumise à un délai de forclusion de un an à compter de la date de prise de possession du bien par l'acquéreur. Elle vaut à l'égard de chaque premier occupant du bien.La garantie est imposée à l'entrepreneur et non aux autres constructeurs.

Les désordres doivent présenter certains caractères. Ils doivent soit avoir été apparents lors de la réception et avoir fait l'objet de réserves mentionnées dans le procès verbal de réception, soit être apparus dans l'année qui suit la réception et avoir été signalés par écrit par le maître d'ouvrage.

Pour mettre en œuvre la garantie d'isolation phonique, le maître d'ouvrage est tenu de signaler, dans le délai d'un an, les désordres à l'entrepreneur, soit dans le cadre des réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit, si les désordres sont apparus postérieurement, par lettre recommandée avec accusé de réception.

La notification des désordres à l'entrepreneur devra mentionné un délai d'exécution pour les travaux qui peut être celui prévu dans les conditions générales du contrat de vente. Si les travaux ne sont pas exécutés par l'entrepreneur dans le délai fixé, le maître d'ouvrage peut, à la suite d'une mise en demeure demeurée infructueuse, les faire exécuter par une entreprise tierce aux risques et frais de l'entrepreneur défaillant.

Il pourra engager à son encontre une procédure d'injonction de payer. Il pourra également l'assigner en référé afin d'être autorisé à confier la réalisation desdits travaux à une autre entreprise et à voir débloquer la retenue de garantie qui aurait été consignée à cette fin.

La garantie décennale

Si le délai visé à l'article L 111-11 du Code de la construction et de l'habitation est expiré, le maître d'ouvrage peut mettre en œuvre la garantie décennale du constructeur, voire la responsabilité contractuelle de ce dernier si les clauses du contrat n'ont pas été respectées sur le plan de l'isolation phonique. Il peut également rechercher sa responsabilité sur le terrain de la faute.

Il a été établi qu'en vertu de l’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation, l’isolation phonique des bâtiments d’habitation relève de la garantie de parfait achèvement qui n’est due, selon l’article 1792-6 du code civil, que par l’entrepreneur et non par les autres locateurs d’ouvrage avec un délai de la garantie limité à un an à compter de la réception pour l’entrepreneur et de la prise de possession pour le vendeur ou le promoteur.

Pour assurer néanmoins une protection du maître de l’ouvrage lorsque les conditions de la garantie phonique ne sont pas réunies, lac Cour de Cassation a décidé :

- qu'il ne peut être fait application du délai de forclusion sans rechercher au préalable si une réception est intervenue et que les désordres n'entrent pas dans la catégorie de ceux qui rendent l'immeuble impropre à sa destination. (cassation civile 3ème 20 février 1991 bull civil n°6)

- que les désordres d'isolation phonique, même lorsque provenant d'un non respect des normes légales, peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la garantie décennale lorsqu'ils constituent un vice caché rendant le bien impropre à sa destination.

Dans ce contexte, est écarté la forclusion prévue à l'article L 111.11 du code de la construction et de l'habitation.

Cassation civile 1er avril 1992 bull civ n° 107

"Les désordres d'isolation phonique, même lorsqu'ils proviennent d'un non-respect des prescriptions légales, peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la garantie décennale lorsqu'ils sont constitutifs d'un vice caché rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Est dès lors justement écartée la forclusion prévue par l'article L 111 11 du Code de la construction et de l'application invoquée par le promoteur vendeur"

Il ressort de cette jurisprudence que la garantie décennale, en présence de désordres acoustiques, est le principe et que la garantie d'isolation prévue à l'article L 111-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut recevoir application que lorsque les conditions d'application qui y sont prévues sont réunies.

Par ailleurs, dans arrêt du 27 octobre 2006, la Cour de Cassation réunie en Assemblée Plénière (Cour de cassation 27 octobre 2006 bull ass. plen. n°12) a confirmé que les désordres d'isolation phonique étaient susceptibles de relever de la garantie décennale même en cas de respect des normes légales et réglementaires :

"Vu l'article 1592 du Code civil ;

Attendu que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées.

Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation, que M. X a, en 1994, acquis en l'état de futur achèvement un studio dans un immeuble édifié par la société civile immobilière résidence du Belvédère ;

Que se plaignant de désordres relatifs à l'isolation phonique, M. X a assigné la SCI en réparation. Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les normes ayant été respectées, les nuisances acoustiques dénoncées par M. X n'ont pas été objectives par les différentes mesures effectuées ...

Qu'en déduisant de la conformité aux normes d'isolation phonique applicables l'absence de désordres relevant de la garantie décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé.".

Il appartient aux juges du fond, lorsqu'ils mettent en oeuvre la garantie décennale, de constater que les désordres rendent le bien impropre à sa destination. En outre, les dommages ne doivent pas être apparents au jour de la réception. Ils ne doivent pas avoir fait l'objet de réserves dans le procès verbal de réception.

Cour de Cassation 16 septembre 2003 (pourvoi N° 02.15.031 :

"La Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas si, nonobstant la conformité aux normes réglementaires applicables, les désordres d'isolation phoniques relatifs à la diffusion des bruits aériens ne rendaient pas le bien impropre à sa destination."

Cour de Cassation 9 décembre 2003 (pourvoi n° 02-18.628) :

 "les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales égales ou réglementaires ont été respectées."

La responsabilité pour faute ou dol (trentenaire)

En cas de fautes de particulière gravité, il est possible de mettre en jeu la responsabilité pour faute du constructeur.

Cette responsabilité se prolonge au delà de l'expiration du délai de la garantie décennale, pendant une durée de 30 ans. Cour de cassation 27 juin 2001 3ème bull civ n° 99-21.017)

Cette responsabilité peut être encourue en cas de fraude, à savoir lorsqu'est établie la volonté du constructeur de dissimuler au maître d'ouvrage les vices de construction ou de conception de l'ouvrage. Il en va de même en cas de dol, qui suppose une dissimulation des vices.

DOMINIQUE PONTE

AVOCAT AU BARREAU DE PARIS