COPROPRIETE – La suppression du poste de gardien d'immeuble

Certaines copropriétés disposant d’un gardien se demandent s’il est possible de supprimer son poste et, dans l’affirmative, selon quelle règle de majorité.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles prévoit que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…)

c) la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat.

Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale. 

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien, lorsqu’il appartient au syndicat, ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité. »

En application de ce texte, la jurisprudence examine, en premier lieu, dans quelle mesure le poste de gardien est prévu au règlement de copropriété.

Lorsque le règlement de copropriété est muet sur ce poste, la jurisprudence considère que sa suppression ne relève pas de la règle de l'unanimité. (Cour de cassation 24 septembre 2008)

En revanche, si le poste du gardien est prévu par le règlement de copropriété, la jurisprudence impose la règle de l’unanimité lorsque les dispositions du règlement font de la présence du gardien un élément essentiel de la destination de l'immeuble.

Dans un arrêt du 5 novembre 2015, la Cour de cassation a ainsi indiqué :

« Attendu qu’ayant souverainement retenu que, si les dispositions du règlement de copropriété relatives à la nécessité d’un accord unanime des copropriétaires pour supprimer la fonction de gardien ne pouvaient trouver à s’appliquer pour être contraires à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en revanche leur économie générale était révélatrice de la volonté des copropriétaires d’adhérer à un acte qui définit expressément comme un élément essentiel de la destination de l’immeuble la présence d’un gardien.

La Cour d’Appel a pu en déduire que la suppression de ce poste et du logement de fonction portait atteinte à la destination de l’immeuble et qu’il n’y avait pas lieu en conséquence de rechercher si le service de remplacement par intervention de diverses entreprises était satisfaisant ou non au regard des services rendus aux copropriétaires. »

Toujours dans l’hypothèse où le règlement de copropriété mentionne expressément le poste de gardien, la jurisprudence examine aussi dans quelle mesure la suppression de ce poste est de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.

Dans un arrêt du 10 mars 2021, la Cour d’Appel de PARIS a ainsi indiqué :

« S’il était justifié que la suppression du poste de concierge portait atteinte à la destination de l’immeuble au sens de l’article 26 précité et ce dès lors que le poste de gardien était prévu expressément par le règlement de copropriété, il convenait en revanche de considérer que la suppression de ce poste ne pouvait être envisagé comme portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement si les solutions de substitution mises en place par la copropriété offraient aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ce que leur proposait le service de conciergerie. »

Cette décision a considéré que la suppression du poste de ce dernier ne portait pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives dès lors que les solutions mises en place offraient des avantages équivalents à ceux qui relevaient des prestations fournies par le gardien.

A l’inverse, dans un arrêt du 11 mai 1094, cette même cour a considéré que la suppression du poste d’une concierge entrainait une modification de la jouissance des parties privatives exigeant un vote à l’unanimité dès lors que les services rendus par celle-ci étaient supérieurs à ceux qu’offrait la société de service. (Cour d’Appel de PARIS 11 mai 1994 DALLOZ.163).

Dans le même sens, le 8 juin 1995, la Cour de cassation (n°95-15.642) a décidé que l’installation de portes à interphone et de boîtes aux lettres ne procuraient pas, en matière de surveillance générale d’un immeuble et de réception des colis et courriers, des services équivalents à ceux qui étaient rendus jusqu’alors par le gardien logé à demeure. Elle a donc indiqué que la Cour d’Appel qui avait souverainement retenu qu’à défaut d’atteinte au standing de l’immeuble, la suppression du service de gardiennage apportait aux copropriétaires des modifications aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, avait légalement justifié sa décision en imposant un vote à l’unanimité.

Dans un autre arrêt du 21 mars 2000, la Cour de cassation (n°98-17.587) a considéré, au regard d’un règlement de copropriété qui visait le service du gardien, que la substitution à ce dernier, pour le service du nettoyage et d’entretien de l’immeuble, d’une entreprise de ménage qui n’était pas en permanence sur les lieux n’assurait pas aux copropriétaires un service équivalent à celui prévu par le règlement de copropriété. Elle a donc considéré que la Cour d’Appel en avait exactement déduit que la décision de l’assemblée générale devait être annulée faute d’avoir respecté la règle de l’unanimité visée à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’inverse, de nombreuses décisions n’imposent pas un vote à l’unanimité lorsque la suppression du poste de gardien s’accompagne de services de substitution équivalents à ceux qui ressortaient du poste de ce dernier (Cour d’Appel de Versailles 11 mars 1993 ; Cour d’Appel de Poitiers 30 janvier 2013 ; Cour de Cassation 5 décembre 2007 ; Cassation civile 3 juin 2014.