COPROPRIETE : DETERMINATION DES PARTIES COMMUNES ET DES PARTIES PRIVATIVES

Les parties communes et les parties privatives d’un immeuble sont, en principe, définies dans le règlement de copropriété.

En cas de litige, la Cour de cassation précise que les juges sont tenus de s’y référer et, si le règlement de copropriété est imprécis, de l’interpréter.

Lorsque le règlement de copropriété est muet sur la nature d’une partie de l’immeuble, la jurisprudence indique  qu’il convient de se référer à la loi, à savoir aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, les dispositions de ces articles ne sont que supplétives et ne s’appliquent que dans le silence du règlement de copropriété.

L’article 2 de la loi définit les parties privatives. Il prévoit que « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

Les parties communes sont visées à l’article 3 de la loi qui mentionne que :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

-tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

-le droit d'affichage sur les parties communes ;

-le droit de construire afférent aux parties communes. »

Par ailleurs, que de nombreux règlements de copropriété prévoient une catégorie intermédiaire de parties communes qui n’est pas visée dans la loi. Il s’agit des parties communes à jouissance exclusive ou à usage privatif d’un copropriétaire. Ces parties sont généralement des terrasses, des loggias, des jardins, des cours rattachés à un lot.

Ce sont des parties communes dont l’usage est le fait d’un seul copropriétaire.

Dans un arrêt du 9 avril 2013, la Cour de Cassation a indiqué (Cour de Cassation 3ème civile n° 12-15408) :

« (…) qu'ayant constaté que l'état descriptif de division distinguait des parties communes, définies comme celles n'étant pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire (…) des parties privatives réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, et relevé que les loggias ou balcons n'étaient accessibles que depuis l'appartement vendu et que le règlement de copropriété n'envisageait pas l'existence de parties communes à usage privatif, la cour d'appel, a procédé à la recherche prétendument omise en retenant, par une interprétation souveraine, que les balcons et loggias ne pouvaient pas être qualifiés de parties communes. »

Il convient de noter que l’existence de parties communes à usage privatif ne peut résulter que d’une clause expresse du règlement de copropriété. (CA Paris, 23e ch., 16 juin 1986 : JurisData n° 1986-023409).

Dans un arrêt du 9 janvier 2009, la Cour d’appel de Paris a précisé qu’un droit de jouissance exclusive conféré à un copropriétaire déterminé sur un palier commun, dont tous les lots desservis par ce palier lui appartenaient, n'avait jamais cessé d'être une partie commune (CA Paris, 14e ch., sect. B., 9 janv. 2009, SCI Amélia c/ Synd. 73 rue Roger Salengro à Rosny : JurisData n° 2009-374832)

Ceci étant, dans le silence du règlement de copropriété, le critère de distinction entre une partie privative et une partie commune est fondé, conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi, sur l'usage réservé à la partie. Alors que la partie privative est affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, la partie commune l’est à l'usage de tous ou, à tout le moins, de plusieurs d'entre eux

Dans un arrêt du 17 décembre 2015, la Cour de cassation a eu à statuer sur le cas d’un sous-sol. Une société J. avait acquis les lots n° 1 et 2 d'un immeuble en copropriété correspondant à un local commercial et à une réserve, situés en rez-de-chaussée. La Cour d’appel, saisie de ce litige, avait jugé que ce sous-sol situé sous les lots n° 1 et 2 était une partie commune dès lors que son accès était possible depuis les parties communes de l'immeuble. La Cour de Cassation a cependant cassé cet arrêt en indiquant :

« Qu'en statuant ainsi, sans constater que le sous-sol était affecté à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble des copropriétaires ou plusieurs d'entre eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; »

Dans un arrêt du 19 décembre 1980, la Cour d’appel de Paris a considéré qu’un couloir avait été incorrectement qualifié de lot privatif dans la mesure où il faisait communiquer deux parties communes.  (Paris, 19 déc. 1978: D. 1980. IR 152.)

En ce qui concerne des combles, la Cour de Cassation a considéré que la Cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision décidant, en l'absence d'une disposition du règlement de copropriété, que les combles devaient être rangées dans les parties privatives, sans rechercher si elles étaient réservées à l’usage et à l’utilité d’un seul copropriétaire. (Cassation Civile 3e, 14 février 1990, no 88-17.781 ; 18 mai 1989 : Bull. civ. III, no 113)

Toujours à propos des combles, la Cour de cassation a statué comme suit dans un arrêt du 6 octobre 1993 (n° 91-18.289) :

« Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que l'accès aux combles s'effectuait à partir de locaux inclus dans les parties privatives des époux Z... du fait de l'application des stipulations du règlement de copropriété au cas d'acquisition de tous les lots du premier étage par un même propriétaire et, d'autre part, que ces combles, qui n'abritaient aucun élément d'équipement collectif, n'étaient d'aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en déduisant de ses constatations que les combles litigieux étaient réservés à l'usage et l'utilité exclusifs des époux Z... en leur qualité de copropriétaires du nouveau lot formé par la réunion des lots du premier étage et constituaient, dès lors, une partie privative de ce lot et en retenant que les travaux d'aménagement envisagés ne pouvaient être assimilés à une surélévation à défaut d'exhaussement de la panne faîtière ; »