Démolition d’une construction édifiée en vertu d’un permis de construire qui est annulé par le Tribunal administratif pour violation des règles d’urbanisme

Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.

Ces derniers, s'ils subissent un préjudice lié à l'obtention d’un permis de construire délivré au mépris des règles d’urbanisme, peuvent, en cas d’annulation du permis ou constatation de son illégalité par le juge administratif, solliciter devant les juridictions civiles la démolition de l’ouvrage, sa mise en conformité ou des dommages et intérêts. La juridiction administrative n’est pas compétente pour ordonner la démolition.

L'article L 480-13 du code de l'urbanisme prévoit ainsi que :

Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones suivantes :

Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés à l'article L. 122-9 et au 2° de l'article L. 122-26, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols ;

Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l'article L. 146-6, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols, sauf s'il s'agit d'une construction en bois antérieure au 1er janvier 2010, d'une superficie inférieure à mille mètres carrés, destinée à une exploitation d'agriculture biologique satisfaisant aux exigences ou conditions mentionnées à l'article L. 641-13 du code rural et de la pêche maritime et bénéficiant d'une appellation d'origine protégée définie à l'article L. 641-10 du même code ;

c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou artificiels d'une superficie inférieure à mille hectares, mentionnée à l'article L. 122-12 du présent code ;

d) La bande littorale de cent mètres mentionnée aux articles L. 121-16, L. 121-17 et L. 121-19 ;

e) Les cœurs des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du code de l'environnement ;

f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de l'article L. 332-1 et des articles L. 332-16 à L. 332-18 du même code ;

g) Les sites inscrits ou classés en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 dudit code ;

h) Les sites désignés Natura 2000 en application de l'article L. 414-1 du même code ;

i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnées au 1° de l'article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 562-1 du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à l'article L. 174-5 du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d'étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;

j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement instituées en application de l'article L. 515-8 du code de l'environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l'emprise des sites de stockage de déchets, sur l'emprise d'anciennes carrières ou dans le voisinage d'un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de l'article L. 515-12 du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

l) Les sites patrimoniaux remarquables créés en application des articles L. 631-1 et L. 631-2 du code du patrimoine ;

m) Les abords des monuments historiques prévus aux articles L. 621-30 et L. 621-31 du même code ;

n) Les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme en application des articles L. 151-19 et L. 151-23 du présent code.

L'action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.

Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime. »

Ainsi, ce texte distingue deux types d’action :

 -       Une action en démolition de l'ouvrage si le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones mentionnée aux termes de cet article.

L'action doit être engagée au plus tard dans les deux ans qui suivent la décision devenue définitive rendue par la juridiction administrative.

-       Une action en indemnisation du préjudice subi. Ainsi, si le permis de construire a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative, le tiers victime peut solliciter devant les juridictions civiles des dommages et intérêts.

Son action doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.

Cet article n’a vocation à s’appliquer que lorsque les constructions sont édifiées en conformité d’un permis de construire. Il ne concerne pas les violations de permis.

Il convient, par ailleurs, d’établir qu’il y a eu violation d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique.

En outre, le requérant doit justifier d’une décision rendue par le juge administratif visant l’annulation du permis de construire. Il convient de souligner que le délai du recours pour excès de pouvoir est de deux mois à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain.

 Lorsque l’annulation du permis de construire a été obtenue, le requérant peut demander la démolition de la construction, sa mise en conformité aux règles d’urbanisme ou des dommages et intérêts.