L'obligation d'information pesant sur le vendeur non professionnel d'un bien immobilier

AVOCAT PONTE

DROIT IMMOBILIER

VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER

Aux termes de l'article 1602 du Code Civil, "le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige."

L'obligation d'information et de renseignements pesant sur le vendeur d'un bien immobilier résulte également de l'article 1134 du Code Civil qui impose aux parties d'exécuter leur convention de bonne foi, les tribunaux étendant cette obligation à la période pré-contractuelle.

Cassation Civile 3ème 30 juin 1992 n° 90-19.0931

Cassation civile 1ère 19 février 2002 n° 99-14787

Cassation Civile 28 juin 2000 n° 98-20.376

Il convient également de mentionner à ce titre l'obligation de loyauté s'imposant au vendeur dont le non-respect est sanctionné par les tribunaux sur le terrain des dispositions de l'article 1382 du Code civil.

Enfin, le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de ce dernier, l’aurait empêché de contracter constitue une réticence dolosive. Les exemples  sont nombreux dans le domaine de la ventes des biens immobiliers (Cassation Civile 3^ème 20 décembre 1995 : Bull. Civ. III n° 268 ; Cassation Civile 10 février 1999; 29 novembre 2000 : Bull. Civ. III n° 182 ; 28 mai 2002 ; Cassation 22 juin 2005 Bull. Civ. III n°137).

La violation d’une obligation précontractuelle de renseignement est une circonstance qui permet de conclure à des manœuvres dolosives. (Cassation Civile 3^ème 15 janvier 1971 Bull Civ. III n° 38 ; 2 octobre 1974 : Bull. Civ. III n° 330 ; 11 mai 2005 : Bull Civ. III n° 101 ; 6 juillet 2005 : Bull Civ. III n° 152). 

En effet, le fait de dissimuler un élément déterminant peut être constitutif d'une réticence agressive. Il en a été jugé ainsi en cas de dissimulation par le vendeur de l'absence de raccordement d'un immeuble au réseau d'eau de l'immeuble.

Cassation Civile 3ème 10 février 1999 n° 97-18.430

Cassation Civile 1ère 12 novembre 2009 n° 08-14.563

L'obligation d'information vise la communication à l'acquéreur de toutes les informations dont le vendeur avait connaissance, tout particulièrement de celles affectant la jouissance du bien.

Cassation Civile 3ème 4 octobre 2011 n° 10-25.051

Le vendeur est tenu de fournir à l'acquéreur tous les renseignements dont ils disposent pour que ce dernier puisse s'engager en toute connaissance de cause. Le défaut d'information doit avoir amené l'acquéreur à contracter dans des conditions moins favorables que s'il avait été renseigné.

Le manquement du vendeur à son obligation d'information de renseignements est sanctionné par la nullité de la vente si le consentement de l'acquéreur a été vicié. Il convient toutefois d'établir la commission de manquements suffisamment graves de nature à justifier cette résolution. À défaut, le vendeur sera condamné à verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice de l'acquéreur.

Dominique PONTE

Avocat au Barreau de Paris