Les règles de fixation et d’augmentation des loyers soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

La loi de 1948 a prévu trois modes de fixation des loyers.

Le système légal qui est celui du décompte de surface corrigée

Le système du loyer forfaitaire visé à l’article 34 de la loi du 1/9/1948 qui      exige, pour pouvoir y recourir, un accord express des partie

Le système du loyer conventionnel, qui est fixé à l’article 34 bis de la loi qui nécessite également un accord express entre les parties.

le système légal du décompte de surface corrigée

S’agissant du système légal de fixation du loyer selon le décompte de surface corrigée, l’article 27 de la loi du 1/9/1948 précise :

« La valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu’elle résulte de l’article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévu à l’article 30 ».

L’article 30 relatif au prix de base indique :

« Art. 30  (L. no 2009-323 du 25 mars 2009, art. 121)  «Le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret» pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés. — V.  Décr. no 48-1881 du 10 déc. 1948. 

C’est le Décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 qui vise « le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d’habitation ou à usage professionnel » qui est fixé « conformément au tableau ci-après: — V. annexe III, tableau des variations des prix de base de la valeur locative mensuelle à compter de 1995. »

C’est conformément au tableau mentionné dans ce décret que les indexations de loyer doivent être effectuées lorsque le loyer s’inscrit dans le cadre du légal du décompte de surface corrigée.

S’agissant des loyers déterminés selon le système du forfaitaire, l’article 34 de la loi mentionne :

« Les parties pourront, d'un commun accord, se dispenser de l'application des règles de fixation des loyers prévues aux articles précédents en prenant forfaitairement comme base le loyer pratiqué au 1er juillet 1948.

A compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente. Le taux de majoration est fixé par le décret prévu à l'article 30 ».

Or, en ce qui concerne le taux de majoration visé à l’article 30 du Décret du 10 décembre 1948, il précise : 

« Art. 7  (Décr. no 2019-968 du 17 sept. 2019, art. 3)  Le taux de majoration prévu par l'article 34 de la loi [no 48-1360] du 1er septembre 1948 susvisée et applicable aux loyers payés pendant la période précédente est fixé à 1,70 % à compter du 1er juillet 2019. »

Enfin, s’agissant du loyer conventionnel,

la majoration de ce loyer obéit aux mêmes règles que celle des loyers conventionnels, à savoir selon le taux de majoration visé à l'article 7 du décret du 10/12/1948.

Dans un arrêt du 26/06/1991 (89-21.733), la Cour de Cassation a rappelé que le loyer forfaitaire n’était applicable que si une mention expresse était insérée dans le bail visant le recours à cette modalité de fixation du loyer :

« (…) Attendu que selon l’article 34 de la loi du 1er septembre 1948, les parties peuvent d’un commun accord fixer un loyer forfaitaire en prenant pour base le loyer pratiqué le 1er juillet 1948 ;

(…) Mais attendu qu’aucune mention, ni modalités du bail initial n’indiquait que les parties avaient entendu tenir le loyer convenu comme un loyer forfaitaire au sens de la loi du 1er septembre 1948, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le locataire avait valablement contesté les prétentions de la bailleresse ; »

Dans un autre arrêt du 29/10/1968, elle a rappelé que, si aucune mention ne figurait dans le bail sur le recours à un loyer forfaitaire ou conventionnel, il n'était pas possible d’envisager une révision dudit loyer selon le taux de majoration visé à l’article 30 du Décret, et qui sont différents chaque année :

«  (…) Qu’en l’état de ces constatations, la Cour d’Appel a estimé que la convention des parties ne permettait pas d’appliquer (…) la révision des loyers fixée conformément à l’article 34 de la loi, c’est à dire forfaitairement en prenant pour base le loyer pratiqué au 1er juillet 1948, et qu’il n’appartenait pas à C, à défaut d’un nouvel accord, d’imposer unilatéralement le règlement du loyer calculé sur ces bases. (…) »

Enfin, il importe de noter qu'il n'est pas possible pour un bailleur de prospérer dans le cadre d'une instance judiciaire sur une demande de résiliation de bail ou d'acquisition de la clause résolutoire en raison d'une dette locative si le loyer n'a pas été calculé conformément aux dispositions requises.

La Cour de Cassation a ainsi eu l’occasion de préciser qu’une clause résolutoire ne peut produire aucun effet si elle vise des loyers « illicites ». (Cassation Civile 3e, 11 mai 1995, n° 93-14.039 ; 10 décembre 1997 n° 95-21.072). Dans son arrêt du 11 mai 1995, elle a ainsi indiqué :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 1993), que la société Office central accession au logement (OCAL), propriétaire, a, le 18 juillet 1988, fait délivrer aux époux X... un commandement de payer des loyers en visant la clause résolutoire insérée au bail ;

Attendu que la société OCAL fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en constatation de la résiliation du bail, alors, selon le moyen, que le juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire expresse dès que l'inexécution contractuelle visée par cette clause est établie ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que la société OCAL a délivré, le 18 juillet 1988, aux époux X... un commandement de payer des loyers contractuellement dus ; qu'en énonçant que ce commandement ne devait pas produire effet au seul motif que, par jugement rendu le 1er juin 1990, le Tribunal avait déclassé le logement et fixé les loyers de façon telle que c'est finalement le locataire qui se serait trouvé créancier du bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations violant l'article 1134 du Code civil ;

 Mais attendu qu'ayant relevé qu'un arrêt définitif avait reconnu aux époux X... le bénéfice du droit au maintien dans les lieux en application des dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et avait, pour fixer le loyer légal, désigné un expert, la cour d'appel a, sans avoir à tenir compte de la date de fixation du montant de ce loyer, exactement retenu que le commandement visant des loyers illicites, la clause résolutoire du bail ne pouvait produire effet ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; »