LOGEMENT HLM - JURISPRUDENCE - décès du parent qui l'occupait - obligation de l'organisme, en cas de sous occupation, de formuler des offres de relogement

Le transfert d'un contrat de location d'un logement de type HLM obéit aux mêmes dispositions que dans le secteur privé, les dispositions applicables étant celles prévues par la loi du 6 juillet 1989.

En vertu des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire ou en cas d'abandon du domicile par ce dernier, le contrat de bail est transféré, de plein droit aux descendants, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, et ce en dehors de toute formalité.

En effet, en cas de sous occupation du logement HLM par le bénéficiaire du transfert, la jurisprudence précise que le transfert est "automatique" dès lors que dans les lieux vit une personne figurant dans l'énumération de l'article 14. (Cassation civile 3ème chambre 16 mai 2006 pourvoi n°Y05-13910).

Toutefois, en sus de cette disposition, l'article L 442-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation issu du livre IV intitulé "habitations à loyer modéré" dispose que :

"En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1.

Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d'origine.

Dans les logements situés sur les territoires définis au 7° de l'article 10 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur en application du premier alinéa du présent article et respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la même loi ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux.

A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués".

Il ressort de ce texte qu'en cas de sous occupation du logement, le bailleur d'un logement HLM est tenu de proposer un nouveau logement au locataire nonobstant les plafonds de ressources.

S'agissant de la sous occupation, l'article L442-3-1 renvoie à l'article L 621-2 qui dispose:

" Les locaux vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés sont définis par décret ; celui-ci fixe également les obligations incombant aux propriétaires, aux gérants et aux occupants des lieux en ce qui concerne la tenue du fichier général, ainsi que les déclarations prévues aux articles L. 621-5 et L. 621-6."

En application des dispositions susvisées, il convient de considérer que les descendants bénéficient, en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, au jour du décès du locataire, d'un transfert du bail HLM automatique.

Ils doivent justifier d'une occupation de l'appartement, avant le décès du locataire, d'au moins un an.

Par ailleurs, en cas de sous occupation des lieux, il n'est pas possible de dire qu'ils sont sans droit, ni titre, l'article L442-1-3 créée par la loi N°2009-323 du 25 mars 2009 précisant uniquement que, dans ce cas, le bailleur est tenu de proposer "au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins" et "sur les territoires définis au 7 de l'article 10 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948", trois offres de relogement.

Ce n'est qu'à l'expiration d'un délai de "six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement" que le "locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués."

Maître Dominique Ponté

Avocat au Barreau de Paris