LOI 1948 - BAIL DE SORTIE LOCAUX IIB et IIC - JURISPRUDENCE

Dans mesure et à quelles conditions est-il possible de sortir un logement de la loi du 1er septembre 1948?

L'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 dispose que le bailleur d'un local classé en sous-catégorie II B ou II C, dont le loyer ou l'indemnité d'occupation est fixé par référence à la surface corrigée, peut proposer à son locataire un contrat de location valant sortie de la loi de 1948.

I - Les conditions de la régularisation du bail de sortie

En premier lieu,La signature d'un bail de sortie de la loi de 1948 nécessite que le local soit classé en sous catégorie II B ou II C. Le loyer doit être fixé par référence à la surface corrigée. Dans un arrêt du 10 novembre 1992, la Cour de Cassation a considéré qu'il n'y avait pas possibilité pour le bailleur de proposer un bail de sortie de la loi de 1948 lorsque des parties n'étaient pas parvenues à un accord sur le décompte de surface corrigée. (Cour de Cassation 10 novembre 1992)

Par ailleurs, l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 précise qu'il n'est pas possible de conclure un bail de sortie de la loi de 1948 lorsque les ressources du locataire, cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures aux seuils fixés par décret. Cet article précise que le seuil est calculé en fonction de la localisation géographique du logement et du nombre de personnes qui l'occupent.

Les ressources mentionnées à l'article 29 sont celles perçues par le locataire et les autres occupants du logement pendant l'année civile précédant celle au cours de laquelle est formulée la proposition de contrat.

Sont considérés comme occupants du logement, les personnes y habitant depuis plus de six mois à la date de la proposition de contrat. Leurs ressources s'entendent de leurs revenus nets imposables perçus lors de l'année civile de référence. Le calcul de leurs revenus doit procéder du "même mode de calcul que celui de l'administration fiscale, soit après déduction des abattements". (Cassation Civile 16 décembre 1992 n° 91-10.507)

Sont pris en considération les revenus cumulés des locataires conjoints et solidaires, même si l'un deux a quitté le logement. (Cassation civile 30 mai 1996 n° 94-14.839) : Mais attendu qu'ayant relevé qu'à la date de notification de la proposition du nouveau bail Mlle A... et M. Z... étaient cotitulaires du bail, sans qu'un congé ait été donné par l'un d'eux ou à l'un d'eux, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que Mme X... était fondée à soutenir qu'ils étaient indivisément titulaires du bail et que, dès lors, il y avait lieu de cumuler leurs revenus pour déterminer si les conditions prévues par l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 étaient réunies ;"

Les seuils de ressources sont fixés à l'article 2 du décret du 22 décembre 2006, qui précise :

"Pour les propositions de contrat formulées au cours de l'année 2007, les seuils de ressources mentionnés à l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée sont fixés ainsi qu'il suit :

Seuils pour la région Ile-de-France :

- personne seule : 34 331 ;

- deux personnes : 41 895 ;

- trois personnes : 49 459 ;

- quatre personnes : 57 024 ;

- personne supplémentaire : 7 564 .

Seuils pour les autres régions :

- personne seule : 25 748 ;

- deux personnes : 31 421 ;

- trois personnes : 37 095 ;

- quatre personnes : 42 768 ;

- personne supplémentaire : 5 673 ."

L'article 3 du décret n° 2006-1679 du 22 décembre 2006 précise que ces seuils sont "révisés chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, en prenant en compte la valeur de cet indice correspondant au second trimestre de l'année précédente."

II - Le bail de sortie de la loi de 1948 et le nouveau loyer réparti sur huit ans

Le bail de sortie de la loi de 1948 est d'une durée de huit ans. Son loyer doit être fixée "par référence aux loyers non régis par le chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables."

La différence entre le loyer du contrat de location établi en application de l'article 28 et le loyer ou l'indemnité d'occupation antérieur s'applique par huitième au cours des huit années de ce contrat. La révision annuelle du loyer s'appliquera à chaque valeur retenue.

Concrètement, la différence de loyer entre le loyer du bail de sortie et celui du bail en cours ne sera pas appliquée immédiatement dès la signature du bail. Elle s'appliquera chaque année à hauteur de 1/8ème de la différence.

À titre d'exemple, si l'on prend un loyer initial de 200 € et un loyer de sortie de 600 €, la différence entre les deux loyers est de 400 € à répartir sur toute la durée du bail chaque année par huitième, soit une différence chaque année de 50 €. Dans le calcul des loyers de chaque année devront également être pris en compte les indices de révision annuelle.

III - Procédure applicable

La proposition de contrat doit être faite par le bailleur, par courrier recommandé ou par huissier. Son contenu obéit à un formalisme très strict devant être respecté sous peine de nullité de la proposition.

La proposition de bail doit mentionner les éléments visés à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 (Cassation Civile 28 février 1992) être établie par écrit et préciser :

- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

- la date de prise d'effet et la durée ;

- la consistance et la destination de la chose louée ;

- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;

- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

-le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

- la surface habitable de la chose louée.

Par ailleurs, le contrat doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des articles 25 et 28 à 33 de la loi.

Dans la proposition de bail, le bailleur est également tenu de notifier à son locataire la liste des références ayant servi à déterminer le loyer proposé. À cet égard, l'article 31 alinéa 2 précise : «Le bailleur notifie, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret, après avis de la Commission nationale de concertation."

Dans le cas présent, lenombre minimal des références à fournir, dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus de 1.000.000 d'habitants, est de six. Lesloyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés au cours des trois dernières années dans le voisinage pour les logements comparables, quelle que soit la date d'entrée dans les lieux du locataire. La liste des références doit comprendre les éléments définis aux articles 2, 3, 4 et 5 du décret de 1990. Elle doit enfin comporter, au moins pour les deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

Enfin, les références servant à déterminer le loyer en application des articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée doivent, pour chacune d'entre elles, comporter toute une série de mentions obligatoires.

La Cour de Cassation précise qu'il appartient aux juges de rechercher si les références communiquées par le bailleur respectent bien toutes les prescriptions requises. (Cassation Civile 3ème 12 mars 2002 Loyers et copropriété).

Il est donc vivement recommandé de se faire assister dans l'établissement de la proposition de sortie de la loi de 1948.

La réponse du locataire

Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire est tenu de lui faire connaître s'il remplit les conditions de l'article 29 de la loi applicable. Dans ce même délai, le locataire, qui ne peut se prévaloir des conditions de l'article 29, doit faire connaître à son bailleur son acceptation ou son refus du contrat proposé et, le cas échéant, le montant des travaux dont il entend demander le remboursement en application de l'article 32.

A cet égard, l'article 32 précise que "lorsqu'il est fait application de l'article 28, le coût des travaux ayant amélioré substantiellement le confort ou l'équipement du local effectués par le locataire ou l'occupant de bonne foi est remboursé par le propriétaire. Un décret en Conseil d'Etat détermine la nature des travaux pris en compte ainsi que les modalités de leur évaluation. Le montant en est fixé et le remboursement effectué lors de la conclusion du contrat de location prévu à l'article 28. "

Si le bailleur le demande, le règlement peut intervenir par compensation sur la fraction du nouveau loyer. Si la dette n'est pas éteinte à l'expiration du bail mentionné à l'article 28, le bailleur doit alors en régler le solde.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Par ailleurs, dans le délai de six mois à compter de la proposition de contrat, le juge doit être saisi, indépendamment de la saisine de la commission de conciliation, qui n'est pas obligatoire. C'est le juge qui fixe le montant du loyer, le contrat étant alors considéré comme étant conclu aux clauses et conditions fixées par le juge.

A l'expiration du bail de 8 ans, le local est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Précisons que les locataires âgés de plus de 65 ans ou handicapés au sens de l'article 27 de la loi de 1948 bénéficient du droit au maintien dans les lieux prévu à l'article 4 de cette loi à l'expiration de la sortie du bail conclu pour une durée de huit ans. Ce droit au maintien dans les lieux interdit à leur bailleur de leur donner congé sur le terrain de l'article 15 de la loi de 1989 et de leur réclamer une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail.

Maître Dominique Ponté

Avocat au Barreau de Paris