LOI 1er SEPTEMBRE 1948 - OCCUPATION DES LIEUX NON EFFECTIVE ET NON CONTINUE

L'article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que :

"N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4; 5, 6, 7 et 8 :

(...) Qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. (...)

L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une même année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apportera la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années. (...)"

A. LE PRINCIPE POSE PAR L'ARTICLE 2 DE LA LOI : UNE OCCUPATION DES LIEUX SUR UNE DUREE SUPERIEURE A HUIT MOIS PAR ANNEE DE BAIL

L'article 10-2de la loi du 1er septembre 1948 précise que sont exclues du droit au maintien dans les lieux les personnes visées aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 de la loi du 1er septembre 1948 qui n'occupent pas effectivement les lieux plus de huit mois par année de bail.

1°/ Une occupation effective, régulière et continue durant la période susvisée de huit mois

La jurisprudence précise que l'occupation de huit mois minimum doit être effective, régulière et continue. A titre d'exemple, elle a considéré que cette condition n'était pas remplie en cas d'occupation des lieux quelques heures seulement durant la journée ou de façon occasionnelle [Cassation 7 décembre 1961 Bull civil IV n° 1007) comme simple pied-à-terre. (Cassation Civile 12 octobre 2004 : Administrer mai 2005.37).]

En revanche, elle a considéré que l'occupation requise était remplie :

• pour des absences de courte durée [Paris, 12 juin 1992 : loyers et copropriété 1992 n° 382 ; CASSATION Civile 13 décembre 2000 ]

• en cas d'occupation des lieux de façon continue par les personnes vivant habituellement avec le locataire même lorsque celui-ci était absent. [Soc 26 février 1953 : Bull Civ IV n° 165.]Les personnes, autres que le locataire en titre, doivent toutefois disposer du droit au maintien dans les lieux, à savoir doivent faire partie des personnes visées à l'article 5 de la loi de 1948. Tel n'est pas le cas de frères et sœurs

[Cour de Cassation Civ 3 31 mars 2009 (pourvoi 08-12461) : "Qu'ayant relevé que Mme Nassira X, locataire ne résidait plus dans les locaux loués qui étaient occupés par ses frères sans droit, ni titre et de mauvaise foi (...), la Cour d'appel, qui a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur (...) a légalement justifié sa décision."]

2°/ La charge de la preuve de l'inoccupation effective et suffisante des lieux incombe au bailleur

C'est au bailleur de prouver l'inoccupation suffisante des lieux par le locataire [Cour de Cassation 3ème civile 28 septembre 2004 (03-13.512) : "Attendu qu'ayant énoncé à bon droit que la charge de la preuve de l'inoccupation des lieux ou de la pluralité d'habitations incombait au bailleur (...)." ]

Cette preuve nécessite le plus souvent l'établissement d'un constat d'huissier. [Cassation Civile 3ème 13 décembre 2000 : "Mais attendu qu'ayant constaté que les logements n'étaient pas effectivement occupés par le locataire au vu d'un constat d'huissier de justice (...) la Cour d'appel qui n'était pas tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision." (...). ]

Elle peut résulter de tout autre élément (mauvais entretien des lieux, faiblesse des consommations de gaz et d'électricité, attestations, retour d'une lettre recommandée etc.

Cour de Cassation 3ème 19 décembre 2000 n° 99-14.480

"Que le constat établi le 17 juillet 1996 révéla l'absence de l'occupant,

Que les attestations de MM. Y... et Rochet relataient que durant l'été ils n'avaient rencontré M. X... qu'à quelques reprises,

Que l'attestation de M. D... était confortée par celle de M. C... qui se référait aux derniers mois précédant sa rédaction, ne militait pas en faveur d'une occupation effective,

Que la discontinuité de la présence de M. X... était démontrée par le retrait par celui-ci, le 10 septembre 1996, d'une lettre adressée par le bailleur le 3 septembre 1996 et que l'extrême faiblesse de la consommation enregistrée sur les quatre factures EDF produites par M. X... ne pouvait être compatible avec une occupation réelle, normale et continue des lieux,

la Cour d'appel a légalement justifié sa décision, en en déduisant que la preuve du défaut d'occupation effective était suffisamment rapportée (...) au sens de l'article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 ;"]

Les juges disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier la réalité de l'inoccupation invoquée. Il a ainsi été jugé que le fait pour des locataires de disposer d'un appartement en province ne leur faisait pas perdre le bénéfice du maintien dans les lieux sur l'appartement dans lequel ils étaient légalement domiciliés et dont ils justifiaient qu'ils l'occupaient régulièrement, contrairement à leur résidence provinciale, au vu des factures EDF et des factures de téléphone. [TGI 14 février 1996 : revue loyer 1996.172]

3°/ Sur la nécessité de délivrer un congé préalable au locataire

Il incombe au bailleur, qui entend solliciter judiciairement l'application des dispositions de l'article 10-2 de la loi de 1948, de délivrer préalablement à l'assignation un congé.

Cassation Civile 3 - 28 mai 2008 (n° de pourvoi 07-10550) : "Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que le droit au maintien dans les lieux naissant à l'expiration du bail, il incombe au bailleur, qui entend le contester, de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d' une action en déchéance de ce droit, le bailleur ne pouvant agir directement en résiliation judiciaire du bail, sur le fondement de l' article 1184 du code civil, pour un motif visé à l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 (...).]

Il n'est toutefois pas nécessaire, si un congé a déjà été délivré au locataire visant un motif autre que celui tiré de l'article 10-2 de la loi de 1948, d'en délivrer un nouveau visant cet article.

Cour de Cassation 7 mars 2001 (Pourvoi 99-13547

"Vu l'article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 (...)

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la dénégation du droit au maintien dans les lieux doit être tranchée au regard du cas sur lequel s'était fondée la bailleresse dans le congé ;

Qu'en statuant ainsi alors que le bailleur, en l'absence d'interdiction légale, peut se prévaloir en cours d'instances de moyens de déchéance autres que ceux invoqués dans le congé, la cour d'appel a violé le texte susvisé."]

4°/ Les modalités d'appréciation de la durée requise des huit mois

Pour apprécier dans quelle mesure la durée des huit mois minimums est respectée la jurisprudence précise :

• qu'il convient de se placer à la date de prise d'effet du congé lorsque l'assignation en résiliation de bail est délivrée dans l'année qui suit le congé.

• C'est, en outre, sur l'année la précédant cette date de prise d'effet du congé qu'il convient de se référer

Cassation Civile 3ème 8 décembre 1993 : Bulletin Civil III n° 161

"Attendu que, pour ouvrir le droit au maintien dans les lieux, l'occupation doit avoir duré huit mois au moins au cours d'une année de location, (...)

Attendu que, pour déclarer sans droit au maintien dans les lieux M. X..., qui avait reçu un congé visant l'article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948, pour le 1er avril 1988, l'arrêt retient que si le locataire justifie d'une occupation régulière des lieux en 1987, 1988 et 1989, il n'était pas démontré qu'il en était de même en ce qui concerne les années 1983, 1984, 1985 et 1986 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'année à prendre en considération est celle qui précède la date d'effet du congé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; ]

• En revanche, si l'assignation n'a pas été délivrée dans l'année suivant le congé, c'est à la date de l'assignation sur l'année ayant précédé celle-ci qu'il convient de se référer.

Cassation Civile 9 juillet 2003 : Bulletin Civil III n° 146

Vu l'article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 ;

(...) Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 novembre 2001) que, le 31 juillet 1995, la société (...) a délivré un congé (...) et le 3 novembre 1998 l'a assigné en déchéance de ce droit pour défaut d'occupation effective suffisante ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la période de location à prendre en considération est celle précédant la date d'effet du congé (...) ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 10-2 ne déroge pas à la règle générale selon laquelle la situation des parties s'apprécie à la date de l'assignation lorsque, l'occupation s'étant poursuivie, en vertu de la loi, pendant plus d'une année postérieurement à la date d'effet d'un congé, l'assignation a également été délivrée plus d'une année après cette date, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; (...) "]

B. LES EXCEPTIONS A L'OBLIGATION D'OCCUPER LES LIEUX DURANT LA DUREE REQUISE DE HUIT MOIS PAR ANNEE DE BAIL

1°/ Les motifs légitimes et professionnels

L'article 10-2 de la loi de 1948 prévoit que l'occupation peut être inférieure à huit mois si "la profession, la fonction de l'occupant ou d'autres motifs légitimes" justifient une occupation d'une durée moindre.

A titre d'exemples, la jurisprudence a considéré que constituait un motif légitime :

•  le fait, pour raisons professionnelles, de devoir disposer de deux logements. (Cassation 14 novembre 1957 : Bull civ. IV n° 1049 ; Cassation civile 3ème 3 mai 1977)

• le fait pour un locataire de devoir effectuer des missions professionnelles fréquentes à l'étranger. (Paris 28 mai 2003 : revue loyers 2004)

• l'état de santé du locataire, à savoir son hospitalisation.

• la détention provisoire du locataire. (Paris 20 janvier 2009)

En revanche, la jurisprudence n'admet aucune inoccupation permanente du bien. [Cassation Civile 1er février 1995 Bull Civ III n° 34; Cassation civile 3 avril 2001 ; Cassation civile 19 décembre 2000 ; Cassation civile 13 décembre 2000]

Ainsi, la déchéance du droit au maintien dans les lieux a été prononcée à l'encontre d'un occupant placé en maison de retraite depuis plusieurs années sans perspective d'un proche retour.[Paris 17 mai 2007 : loyer et copropriété 2007 n° 268]

C'est au locataire qu'incombe la charge de prouver la réalité et le caractère impérieux de ses absences.

Cour de Cassation 3ème 15 février 2011 (pourvoi 10-10311 :

"La Cour d'appel, qui a retenu qu'il n'était pas prouvé que, durant cette période, M. X était obligé de résider de façon continue à l'extérieur de ce qu'il présentait comme étant son logement principal et qu'aucun élément ne venait étayer les affirmations relatives aux contraintes qui lui seraient imposées par sn activité bénévole de photographe ambulant, en a souverainement déduit que l'insuffisance d'occupation des locaux loués n'était pas justifiée par un motif légitime. (...)"]

Cour de Cassation 3ème 24 janvier 1996 (94-10493) :

"Qu'ayant relevé que l'acceptation par M .Z d'un mandat de gestion d'un immeuble indivis situé en Guadeloupe en présence d'indivisaires dont certains sont sur place était facultative, la cour d'appel qui n'a pas modifié l'objet du litige a souverainement retenu que administration de ce bien ne constituerait pas un motif légitime d'occupation insuffisante des lieux. (...)"]

2°/ L'exception prévue à l'article 10-2

L'article 10-2 de la loi de 1948 prévoit également qu'exceptionnellement la durée d'occupation peut être réduite à six mois pour une période de trois années si le locataire ou l'occupant de bonne foi établit qu'il est tenu par ses obligations professionnelles de résider temporairement hors de France métropolitaine.

Maître Dominique PONTE

Avocat au Barreau de Paris