LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 – LE PRIX DU LOYER LEGAL (LA VALEUR LOCATIVE) - PRIX PLAFOND

Le texte applicable est le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, plusieurs fois modifié, qui a fixé les principes applicables au classement des locaux ressortant de la loi par catégorie, puis les différents prix de la réglementation, à savoir le prix de base au 1er janvier 1949, la valeur locative des logements ainsi que les modalités d'évolution du prix de base tant que celui-ci n'a pas atteint la valeur locative.

En ce qui concerne le prix de base, celui-ci a été déterminé par le décret du 10 décembre 1948, en application de l'article 30 de la loi, le principe ayant consisté à fixer, en 1949, un prix de base à partir d'un loyer particulier qui représentait alors 4 % du salaire de référence servant de base au calcul des prestations familiales.

 Une majoration avait été prévue annuellement restée constante jusqu'en 1959 puis devenue progressive, dès cette année, par application d’un pourcentage du loyer précédent.

Ainsi, selon l'article 31, alinéa 2, toujours en cours, « à compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente », les prix étant fonction de la catégorie de classement des immeubles se composant d’un prix distinct pour les dix premiers m² par rapport aux m² suivants, les majorations annuelles autorisés ayant permis progressivement aux loyers de base de se rapprocher de la valeur locative.

Il importe, toutefois, de noter que la valeur locative constitue un plafond.

En effet, si le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année, c’est sous réserve de ne pas dépasser le montant maximum du loyer. A titre d’exemple, en 2020, pour un logement de type III A avec une surface corrigée de 36 m2, l’augmentation annuelle prévue de 0,92 % à compter du 1er juillet 2020 ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à (4,01 € x 10) + (2,15 € x 26) = 96 € par mois, soit 288 € par trimestre.

A cet égard, l’article 4 du décret n° 2020 du 3 novembre 2020 précise :

« A compter du 1er juillet 2020 et jusqu'à ce qu'ils atteignent la valeur locative définie à l'article 5, les loyers de la période précédente modifiés, s'il y a lieu, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article 31 de la loi du 1er septembre 1948 susvisée peuvent être augmentés au maximum de 0,92 % pour les locaux des catégories III A et III B (…) ».

 Or, l’article 5 dudit décret précise :

 « A compter du 1er juillet 2020, le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d'habitation ou à usage professionnel est fixé conformément au tableau ci-après : 

Agglomération parisienne 

Ainsi, sous réserve de ne pas dépasser le montant maximum de loyer, le taux d'augmentation applicable est de 0,92 % à partir du 1er juillet 2020. Il était de 1,70 % du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020.  

 En conséquence, tant que la valeur locative n'a pas été atteinte, l'article 31 de la loi du 1er septembre 1948 renvoie à la fixation chaque année, par un décret, pris généralement fin juin, des prix de base prévus à l'article 30 de la loi ainsi qu’aux majorations à intervenir du prix du mètre carré applicable.

Précisons également que l’article 34 bis de la loi, qui autorise les parties à se mettre d'accord sur un prix, sans référence au prix passé, admet ce prix uniquement dans la limite des plafonds susvisés. Il précise ainsi que « les parties peuvent également, d'un commun accord, fixer un prix de loyer dans la limite de la valeur locative définie à l'article 27 », et l'article 35 ajoute que « Les loyers qui dépassent la valeur locative telle qu'elle est définie à l'article 27 seront ramenés à cette valeur locative», ce qui conforte la notion de loyer plafond applicable à la valeur locative, même en cas d'accord entre le locataire et le bailleur.

Enfin, il sera souligné que le locataire ne peut être considéré comme ayant valablement renoncé au bénéfice de l'action en réduction de l'article 35 dès l'instant que le loyer dépasse le montant du loyer légal (Cassation Soc. 10 mars 1966, Bull. civ. IV, no 259 ; Civ. 3e, 16 févr. 1972, D. 1972. 366).