LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 - CONGE AVEC OU SANS OFFRE DE RELOGEMENT

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La loi du 1er septembre 1948 prévoit deux types de congé :

- le congé sans offre de relogement

- le congé avec offre de relogement

I - LE CONGE SANS OFFRE DE RELOGEMENT

Le congé sans offre de relogement est prévu à l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948. Cet article dispose que :

"Le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire de nationalité française au ressortissant d’un état membre de la communauté économique européenne qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui."

Cet article précise que "Lorsque l’acte a été acquis à titre onéreux, ce droit de reprise ne peut être exercé que si l’acte d’acquisition a date certaine, ou bien avant le 2 décembre 1939, ou bien plus de 10 ans avant l’exercice de ce droit. Néanmoins, le propriétaire d’un immeuble acquis depuis plus de 4 ans peut être autorisé par justice à être exercé le droit de reprise s’il établi que son acquisition n’a été faite que pour se loger ou pour satisfaire un intérêt familial légitime à l’exclusion de toute idée de spéculation. En cas d’acquisition à titre gratuit, les délais prévus au présent alinéa courent à partir de la dernière acquisition à titre onéreux."

S'agissant de la procédure, l'article 19 précise :

"Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir, suivant les usages locaux et au moins 6 mois à l’avance, par acte extra judiciaire, le locataire ou l’occupant dont il se propose de reprendre le local ;

Ledit acte doit, à peine de nullité :

- indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu du présent article,

- préciser la date et le mode d’acquisition de l’immeuble,

- faire connaitre le nom et l’adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l’emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier,

- le Juge doit toujours apprécier les contestations qui lui sont soumises au jour de la signification de l’acte extra judiciaire.

Le bénéficiaire du droit de reprise prévu au présent article est tenu de mettre à la disposition du locataire ou de l’occupant dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourra être rendu vacant par l’exercice de ce droit. Le bénéficiaire du droit de reprise devra notifier à son propriétaire l’action qu’il exerce par acte extra judiciaire dans le même délai que celui prévu à l’article 3 ci-dessus. Le propriétaire de son logement ne pourra s’opposer à la venue de ce nouveau locataire ou occupant qu’en excipent de motifs sérieux et légitimes. S’il entend user de ce droit, il devra, à peine de forclusion, saisir les juridictions compétentes aux termes des articles 4 et suivants de la présente loi dans un délai de 15 jours à compter de la notification susvisée.

Cette notification devra, à peine de nullité, indiquer que faute par le propriétaire d’avoir saisi la juridiction compétente dans le délai de 15 jours, il sera forclos.

Le nouvel occupant aura le titre d’occupant de bonne foi."

A) Les conditions posées par l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948

L'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 soumet la reprise aux conditions suivantes :

a)    Les conditions tenant à la personne du propriétaire

Il résulte de cet article que la reprise ne peut être effectuée que par un propriétaire, personne physique (cassation sociale 23 février 1950).

Il convient de noter qu'en cas de démembrement de la propriété du bien, seul l’usufruitier a qualité pour effectuer la reprise (Cour d’appel de Montpellier 16 novembre 1994). Si le bien est la propriété d'une indivision, il faut l'accord de tous les indivisaires.

Par ailleurs, le propriétaire doit être de nationalité française ou être ressortissant d’un état membre de la communauté européenne. Des congés pour reprise ont toutefois été validés pour des propriétaires ressortissants de pays extérieurs à la CEE en vertu d'accords internationaux.

b)   Conditions tenant à la date d’acquisition du local

L’article 19 de la loi du 1^er septembre 1948 précise que la reprise n'est possible que si le local a été acquis à date certaine, ou bien avant le 2 septembre 1939 ou bien plus de 10 ans avant l’exercice du droit. L’ancienneté s’apprécie à la date à laquelle le congé est signifié.

Si le bien a été acquis il y a plus de 4 ans, l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 précise que le propriétaire peut être autorisé en justice à exercer la reprise s'il établit que son acquisition a été faite pour se loger ou pour satisfaire un intérêt familial légitime à l’exclusion de toute idée de spéculation.

L'intention de l’acquéreur est appréciée à la date de son acquisition (Cassation Civile 3^ème, 21 novembre 1990) souverainement par les Juges qui peuvent, à cette fin, s’appuyer sur des faits postérieurs à l’acquisition (Cassation Civile 3^ème, 7 avril 1993).

C'est au propriétaire d'établir qu'il a acquis le local pour se loger ou pour satisfaire un intérêt familial légitime en dehors de toute intention spéculative (Cassation Civile 18 mai 1994 ; Cassation Civile 3^ème 1^er mars 2000).

En cas d’acquisition à titre gratuit, les délais susvisés courent à compter de la dernière acquisition faite à titre onéreux.

c)    Conditions tenant au bénéficiaire de la reprise.

L’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que la reprise peut être exercée au profit du bailleur, de son conjoint, de ses ascendants ou descendants, voir des ascendants et des descendants du conjoint du bailleur.

d)   Conditions relatives au logement du bénéficiaire de la reprise.

L’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que la reprise n'est possible que si le bénéficiaire ne dispose pas d’une habitation qui corresponde à ses besoins normaux ou à ceux de sa famille vivant habituellement avec lui. La preuve qu'il ne dispose pas d’une habitation, qui corresponde à ses besoins doit être établie. (Cassation Civile 3^ème, 18 mars 1998).

Dans un arrêt du 19 décembre 2001, la Cour de cassation a considéré qu’il convenait de valider un congé pour reprise notifié au profit d'un enfant majeur pour lui permettre de se loger indépendamment de ses parents. L’état de santé du bénéficiaire peut également être pris en considération.

e)   Obligation pour le bénéficiaire de la reprise d’offrir le logement qu’il occupait à l’occupant évincé.

L'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 précise que le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire ou de l’occupant évincé le logement qu'il occupe si celui-ci devient vacant par l’exercice du congé. (Cassation Civile 3^ème, 16 avril 1970).

Le propriétaire des locaux devenant vacant par l'effet du congé doit alors être averti de l’offre faite au locataire évincé de la possibilité d’être hébergé dans le local.

La notification au propriétaire doit être faite par huissier dans un délai de 6 mois avec précision que le propriétaire dudit local dispose d’un délai de 15 jours pour saisir le tribunal d’une éventuelle contestation. Il peut s’opposer à la venue du nouvel occupant s'il fait état de motifs sérieux et légitimes, tel celui de conserver son local pour y loger son petit fils (Cassation civile 3^ème, 26 juin 1996).

B) Procédure.

Le congé doit être délivré par huissier six mois à l’avance.

Si le local est occupé par deux époux, le congé doit obligatoirement être notifié à chacun d'eux. (Cassation Civile 3^ème, 5 novembre 1969).

Le congé doit préciser, à peine de nullité :

- la date et le mode d’acquisition du bien. Encourt la nullité le congé, qui se contente d'énoncer que les bailleurs sont propriétaires du local depuis 10 ans sans précision de la date et du mode d’acquisition du bien. (Cour d’appel de Paris, 6ème Chambre A, 21 décembre 1982),

- le nom et l’adresse du propriétaire du local dans lequel vit le bénéficiaire de la reprise,

- l’emplacement du bien et le nombre de pièces dont il dispose.

La nullité du congé n’est encourue que si l’absence d’une desdites mentions cause un grief au locataire ou à l'occupant évincé. (Cassation Civile, 10 février 1999).

C) Les protections prévues aux articles 22 et 22 Bis de la loi du 1er septembre 1948

L’article 22 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que "le droit de repris reconnu au propriétaire par les articles 19 et 20 de la loi "ne peut pas être exercé contre celui qui occupe un local dans lequel il exerce au vu et au su du propriétaire et avec son accord, au moins tacite, sa profession. "

Ce texte n'est toutefois pas applicable aux locataires ou occupants entrés après l'entrée en vigueur de la loi du 1er septembre 1948. Il n'est pas non plus applicable lorsque le propriétaire du local est âgé d'au moins 65 ans et qu'il exerce la reprise pour lui-même.»

L’article 22 bis de la loi du 1^er septembre 1948 prévoit également que « Le droit de reprise prévu aux articles 19 et 20 de la présente loi ne peut pas être exercé au profit d’un bénéficiaire âgé de moins de 65 ans contre l’occupant dont les ressources annuelles sont inférieurs à 1 foi et demie le montant annuel du SMIC calculé sur la base de la durée légale du travail, qui à la date du congé est âgé de plus de 70 ans et occupe effectivement les lieux. »

Les conditions posées par ce texte sont les suivantes.

- si le bénéficiaire de la reprise a plus de 65 ans, le locataire ne peut invoquer la protection,

- le locataire soit âgé de plus de 70 ans à la date du congé. (Cassation Civile 3^ème, 4 octobre 1983),

- ses ressources doivent être inférieures à une fois et demie le montant du SMIC. Il est tenu compte de ses ressources et des ressources des personnes qui vivent avec lui.

II - LE CONGE AVEC OFFRE DE RELOGEMENT

Le congé avec offre de relogement est visé à l’article 18 de la loi du 1^er septembre 1948. Ce texte précise que le droit au maintient dans les lieux cesse d’être opposable au propriétaire de nationalité française ou au ressortissant d’un état membre de la communauté économique européenne, qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoints, ses ascendants ou ses descendants ou par ceux de son conjoint lorsqu’il met à la disposition du locataire ou de l’occupant un local en bon état d’habitation, remplissant des conditions d’hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local, objet de la reprise et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels et à ses possibilités.

A)   Les conditions.

Les conditions posées par cet article sont identiques à celles visées à l'article 19 en ce qu'elles concernent :

- l'auteur de la reprise et le bénéficiaire,

- le local, objet du de la reprise, qui doit correspondre aux besoins personnels et familiaux du bénéficiaire.

S’agissant des locaux offerts au locataire ou à l'occupant évincé, l'article 18 de la loi du 1er septembre 1948 précise qu'ils doivent :

- être « en bon état d’habitation », à savoir présenter des conditions d’habitabilité acceptables (Cassation Civile 3^ème, 9 février 1972) et au moins équivalente à celles du local repris,

- correspondre aux besoins personnels et familiaux du locataire et des membres de la famille qui vivent avec lui. En revanche, il n’est pas nécessaire de trouver un local, qui soit de la même superficie que celui qui est l'objet de la reprise.

Enfin, le local doit être disponible à la date d’expiration du congé.

B)   La procédure

Le congé doit être délivré par huissier. Il doit mentionner sous peine de nullité :

- le nom et l’adresse du propriétaire du local offert,

- l’emplacement de ce local,

- le nombre de pièces,

- son degré de confort,

- le loyer,

- le délai pendant lequel il peut être pris possession du local, ce délai ne pouvant être inférieur à 3 mois s’il s’agit d’un occupant ou du délai normal du congé s’il s’agit d’un locataire,

- l’identité du bénéficiaire de la reprise ainsi que sa situation de famille et sa profession.

Les nullités résultant de l’absence d’une de ces mentions sont d’ordre public de sorte qu'elles ne peuvent être couvertes.(Cassation 6 décembre 1962).

A la suite de ce congé, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour prendre position. S’il accepte le logement offert, il doit remettre le logement qu’il occupe à la disposition du propriétaire au plus tard à la date fixée pour la reprise. En cas de refus ou de silence de sa part dans le délai imparti, il conviendra que l'auteur de la reprise sollicite la désignation d’un expert aux fins de vérifier si le local offert correspond aux exigences légales. Ensuite, le Tribunal saisi statuera sur dépôt de ce rapport.

Maître Dominique Ponté

Avocat Paris droit immobilier