LOI DU 1er SEPTEMBRE 1948 - LA FIXATION DES LOYERS

La loi du 1^er septembre 1948 a mis en place une réglementation sur la fixation des loyers applicable aux locaux achevés ou construits avant le 1^er septembre 1948.

Il existe plusieurs modes de fixation des dits loyers :

• En premier lieu, leur taxation par référence à la surface corrigée. Une valeur locative visée à l’article 27 de la loi est calculée d’après la « surface corrigée » représentant une valeur idéale devant permettre la « rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d’habitabilité." Ce loyer constitue un plafond qui ne peut être dépassé.

• En second lieu, la loi a prévu que le loyer établi sur la base de la surface corrigée pouvait être remplacé, d’un commun accord entre les parties, par un "loyer forfaitaire" (article 34 de la loi).

• Enfin, l’article 34 bis de la loi prévoit la possibilité pour les parties de convenir d’un "loyer conventionnel" distinct du loyer forfaitaire.

I - Le champ d’application de la réglementation applicable.

La réglementation mise en place ne concerne que les locaux appartenant aux catégories non libérées, à savoir :

• Les catégories II-B ou II-C (sous réserve que le bailleur n’ait pas proposé un bail de 8 ans à son locataire en vertu de l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986) ;

• Les catégorie III-A et III-B ;

• La catégorie IV ;

• Les locations reclassées dans le champ d’application de la loi du 1^er septembre 1948 dès lors qu’ayant fait l’objet de baux de sortie irréguliers.

II - La fixation des loyers par référence à la surface corrigée.

L’article 27 de la loi du 1^er septembre 1948 dispose que :  «La valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu’elle résulte de l’article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logement prévues à l’article 30 (…) »

L’article 30 de la loi précise que le prix de base du mètre carré est déterminé par décret pris sur le rapport du ministre de l’équipement et du logement pour les différentes catégories de logement en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés.

S’agissant de la détermination de la surface corrigée, le Décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 et sa circulaire d’application du 2 décembre 1948 fournissent la méthode et les critères permettant d’établir le loyer résultant de la surface corrigée.

En vertu de ces dispositions, il convient donc, pour déterminer le loyer correspondant à la surface locative, d’établir la "surface corrigée" du local et de multiplier le nombre de mètres carrés par le prix de base du mètre carré fixé par décret publié chaque année correspondant à la catégorie du local concerné.

S’agissant des prix de base applicables à compter du 1^er juillet 2012, l’article 5 du décret n° 2012-1090 du 27 septembre 2012, retient les valeurs suivantes :

La valeur locative constitue actuellement le loyer effectivement applicable dans les catégories II et III. Elle est applicable hormis l'adoption par les parties d'un loyer forfaitaire ou conventionnel.

II. LA FIXATION DES LOYERS HORS REFERENCE A LA SURFACE CORRIGEE

1) Le loyer forfaitaire

En application de l'article 34 de la loi du 1er septembre 1948, les parties peuvent, d'un commun accord, prendre forfaitairement comme base le loyer appliqué au 1er juillet 1948.

Cet article dispose :"Les parties pourront, d'un commun accord, se dispenser de l'application des règles de fixation des loyers prévues aux articles précédents en prenant forfaitairement comme base le loyer pratiqué au 1er juillet 1948.

A compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente. Le taux de majoration est fixé par le décret prévu à l'article 30.

Cet accord pourra être dénoncé par chacune des parties par lettre recommandée avec accusé de réception adressée dans la quinzaine suivant le paiement de chaque terme de loyer. Dans ce cas, les règles des articles 26 et suivants deviendront définitivement applicables aux termes de loyer qui suivront la dénonciation de l'accord.

Le demandeur devra joindre à l'appui de sa dénonciation un décompte détaillé, établi d'après un modèle type annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul du nouveau loyer. Les dispositions des trois derniers alinéas de l'article 32 bis sont applicables."

En vertu de cet article, les parties peuvent donc décider de ne pas recourir au "loyer technique" relevant de la surface corrigée en prenant forfaitairement comme base le loyer pratiqué au 1er juillet 1948 augmenté chaque année des diverses majorations successivement prévues par Décret.

S'agissant du taux de majoration applicable à compter du 1er juillet 2012, l'article 7 du Décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 modifié par Décret n°2012-1090 du 27 septembre 2012 précise :

"Le taux de majoration prévu par l'article 34 de la loi du 1er septembre 1948 applicable aux loyers payés pendant la période précédente est fixé à 2,24 % à compter du 1er juillet 2012."

L'accord des parties ne peut toutefois concerner que le loyer principal à l'exclusion des charges.

Ce régime ne peut, en outre, s'appliquer que si les parties en ont expressément convenu. A défaut d'accord express, il convient de revenir à la fixation des loyers relevant de la surface corrigée.

Cour de Cassation - 26 juin 1991 :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 octobre 1989), que Mme Y..., propriétaire d'un studio donné en location le 19 avril 1985 à M. X..., a notifié à ce dernier, le 2 septembre 1987, une proposition de nouveau bail sur le fondement de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 ; que le locataire a fait assigner la bailleresse pour faire juger que la location était soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 et fixer le loyer légal ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli la demande de M. X..., alors que, selon l'article 34 de la loi du 1er septembre 1948, les parties peuvent d'un commun accord fixer un loyer forfaitaire en prenant pour base le loyer pratiqué le 1er juillet 1948 ;

(...) Mais attendu qu'aucune mention, ni modalités du bail initial n'indiquait que les parties avaient entendu tenir le loyer convenu comme un loyer forfaitaire au sens de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le locataire avait valablement contesté les prétentions de la bailleresse ;"

Le loyer forfaitaire peut, toutefois, toujours être dénoncé unilatéralement (article 34 alinéa 3). La notification d'un décompte de surface corrigée vaut dénonciation du forfait. Dans ce cas, les règles du loyer technique deviennent définitivement applicables, le demandeur devant joindre à sa dénonciation le dit décompte de surface corrigée.

Hors dénonciation, le loyer forfaitaire engage les parties. Dans ce contexte, un locataire ne pourrait prétendre le remettre en cause au seul motif que les bases seraient inexactes.

2) Le loyer conventionnel

L'article 34 bis permet également aux parties de fixer le prix du loyer d'un commun accord. Cet article dispose : "Les parties peuvent également, d'un commun accord, fixer un prix de loyer dans la limite de la valeur locative définie à l'article 27."

Le loyer conventionnel se distingue du loyer forfaitaire car il ne repose pas sur un prix de base pratiqué au 1er septembre 1948.  Il concerne habituellement des locations intervenues postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi pour lesquelles les parties sont convenues d'un loyer sans décompte de surface corrigée.

La loi permet une telle convention si le loyer n'excède toutefois pas la valeur locative définie à l'article 27. Il convient, par ailleurs, de préciser que les majorations légales annuelles ne sont pas applicables aux loyers purement conventionnels.

Cour de Cassation - 29 octobre 1968 :

"Mais attendu que les juges d'appel relèvent que le loyer de l'immeuble litigieux (...) a été déterminé par la convention des parties sans référence aux modes de calcul prévus par la loi du 1er septembre1948 ; (...)

Que se prévalant des dispositions du décret n° 58-1348 du 27 décembre 1958, modifiant l'article 4 du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, lequel disposait que chaque semestre à compter du 1er janvier 1959 et jusqu'à ce que le loyer atteigne la valeur locative définie par l'article 5 de ce décret, le loyer applicable pendant le semestre précédent était augmenté d'une proportion variant de 5 à 25 % selon la catégorie des locaux, C. a prétendu appliquer d'office au loyer pratiqué une augmentation de 15 % correspondant à la catégorie 2A ;

(...)  Qu'en l'état de ces constatations, la Cour d'Appel a estimé que la convention des parties ne permettait pas d'appliquer d'office au loyer fixé d'un commun accord, les textes (...) qui ont pour objet la révision des loyers déterminés conformément à l'article 33 de la loi du 1er septembre 1948 d'après la surface corrigée (Art 4) ou fixé conformément à l'article 34 de la même loi, c'est à dire forfaitairement en prenant pour base le loyer pratiqué au 1er juillet 1948, et qu'il n'appartenait pas à C, à défaut d'un nouvel accord, d'imposer unilatéralement le règlement du loyer calculé sur ces bases. (...)"

Toutefois, rien ne s'oppose à l'insertion dans le bail d'une clause d'indexation qui demeure licite tant qu'elle n'entraîne pas un dépassement de la valeur locative légale.

III - Les actions en nullité et en réduction des loyers imposés à un prix supérieur à la valeur locative

1) L'action en nullité des clauses imposant un loyer supérieur à la valeur locative

L'article 63 de la loi du 1er septembre 1948 sanctionne de nullité, de plein droit, toute clause du bail qui reviendrait à imposer au locataire un prix supérieur à la valeur locative susvisée. La nullité se limite à la clause illicite sans toutefois porter atteinte au bail en son entier. (Civ. 3, 23 juillet 1986, Bull. n° 130 ; 22 novembre 1989, Bull. n° 216).

Cet article impose au bailleur la restitution du trop versé.  L'article 68 de la loi précise que l'action en nullité se prescrit par trois ans. L'action en nullité produit ses effets pour l'avenir et pour le passé. Toutes les conséquences financières remontant à moins de trois ans avant l'assignation seront annulés. La somme porte, par ailleurs, intérêts au taux légal à compter du jour de la demande et les intérêts se capitalisent et portent eux-mêmes intérêts lorsqu'ils sont dus pour une année entière.

2) L'action en réduction de loyer

 

Indépendamment de l'action en nullité, une action en réduction du loyer pourra être menée. L'article 35 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que "Les loyers, qui dépassent la valeur locative telle qu'elle est définie à l'article 27, sont ramenés à cette valeur locative."

Cette action, distincte de l'action en nullité et en répétition de l'indu, complète habituellement celle-ci. Le fondement juridique de ces deux actions est différent. Dans le cas d'une action en réduction du loyer, le loyer sera ramené à la valeur locative exclusivement pour l'avenir.

Dans le cadre d'une action en nullité, le locataire peut demander restitution, dans la limite de trois ans, du surplus versé.

Maître Dominique Ponté

Avocat au Barreau de Paris