Régime applicable aux baux de sortie de la loi du 1er septembre 1948

L’article 28 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière précise que le bailleur d'un local classé en sous-catégorie 2B ou 2C, dont le loyer ou l'indemnité d'occupation est fixée conformément aux dispositions du chapitre 3 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, peut proposer au locataire occupant de bonne foi un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 de la loi.

Ce texte précise :

« Le bailleur d'un local classé en sous-catégorie II B ou II C dont le loyer ou l'indemnité d'occupation est fixé conformément aux dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée peut proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 du présent chapitre et des chapitres Ier à III, à l'exception des articles 10 et 11, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et, s'il s'agit d'un local à usage exclusivement professionnel, par les dispositions du code civil et les articles 30 à 33 et 57 A de la présente loi.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 25 sont applicables aux locaux loués en application du présent article. »

Il convient de noter qu'en application de l'article 29, les dispositions de l'article 28 ne sont pas opposables aux locataires ou occupants de bonne foi dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants du logement sont inférieures à un seuil fixé par décret.

Dans la détermination desdits seuils, il convient de se référer au décret n° 2006-1679 du 22 décembre 2006 qui fixe les seuils de revenus applicables aux locataires de logements appartenant aux catégories 2B et 2C définis par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Il est évoqué à l'article 2 de ce décret que les seuils pour la région d’Ile-de-France sont fixés :

- Pour une personne seule à 34 331€

- Pour deux personnes à 41 895€

- Pour trois personnes à 49 459€

- Pour quatre personnes à 57 024€

- Et par personne supplémentaire, de 7564€.

L’article 30 de la loi précise que le contrat de location conclu en application de l'article 28 est d’une durée de huit ans.

Le loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables.

La différence entre le loyer du contrat de location établi en application de l'article 28 et le loyer antérieur s'applique par huitième au cours des huit années du contrat.

L'article 31 de la loi précise que le contrat de location doit à peine de nullité reproduire les dispositions des articles 25 et 28 à 33 de la loi. Il convient pour le bailleur de notifier, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé.

Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire doit faire connaître à ce dernier, avec les justificatifs concernés, qu’il remplit les conditions de l'article 29.

Dans le même délai, le locataire où l'occupant de bonne foi, qui ne peut pas se prévaloir des conditions fixées à l'article 29, doit faire connaître au bailleur son acceptation ou son refus du contrat de location et, le cas échéant, le montant des travaux dont il entend demander le remboursement en application de l'article 32.

Les notifications doivent  être faites par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier.

En cas de désaccord, l'une des parties peut saisir la commission prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans les trois mois qui suivent la réception de la proposition du contrat de location.

Si en l’absence d'accord des parties à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la proposition du contrat de location faite par le bailleur, le juge n'a pas été saisi, le local reste soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

En cas de saisine du juge, celui-ci fixe le loyer et statue sur les demandes des parties. Le contrat est alors réputé conclu aux clauses et conditions fixées judiciairement.

L’article 31 de la loi précise, par ailleurs, que, sauf convention expresse contraire, le contrat de location conclu dans les conditions de l'article 31 prend effet à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de la proposition du contrat de location faite par le bailleur. A la date d'effet du contrat de location, les rapports entre le bailleur et le locataires ne sont plus régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.  

En vertu des dispositions de l'article 33, ce n'est qu’à l'expiration du contrat conclu en application de l'article 31 que le local est soumis aux dispositions des chapitres I à III du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de noter, en application de l'article 29, que, si à l'expiration du contrat prévu à l'article 30, le locataire est âgé de plus de 65 ans ou handicapé, il bénéficiera, nonobstant les dispositions de l'article 33, d’un droit au maintien dans les lieux prévu à l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Ainsi, lorsque le bail souscrit initialement sous l'empire de la loi du 1er septembre 1948 est aboli par les parties au profit d'un nouveau bail d'une durée de huit ans régi par les dispositions de la loi du 23 décembre 1986, ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 33 de la loi du 23 décembre 1986 à l'expiration de la durée des huit ans sachant que le droit au maintien dans les lieux des locataires âgés de plus de 65 ans prévu à l'article 29 s'appliquera à l'expiration dudit contrat de bail. (Cassation civile 20 septembre 2006 n° 0515-15. 266)

Par ailleurs, sur le délai de deux mois qui est prévu par l'article 31 de la loi du 23 décembre 1986 dans lequel le locataire ou l’occupant est tenu, à compter de la réception de la proposition du contrat de bail émanant du bailleur, de faire connaître à ce dernier qu'il remplit les conditions de l'article 29 de la loi, la Cour de cassation précise que ce délai est prescrit à peine de forclusion de sorte qu'en cas de non-respect de ce délai, le locataire ou l'occupant n'est plus recevable à évoquer le bénéfice de l'article 29 de la loi. (Cassation 18 mai 1994)

Dans un arrêt du 16 février 2000, la Cour de cassation a précisé que les dispositions régissant le bail de huit ans sont d'ordre public.