SOUS LOCATIONS NON AUTORISEES VIA LE SITE AIRBNB – LA JURISPRUDENCE DE LA COUR D’APPEL DE PARIS ET DE LA COUR DE CASSATION

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer son logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur.

La jurisprudence sanctionne sévèrement les sous-locations effectuées, notamment par AIRBNB, par des locataires et ce en contravention avec les clauses de leur bail.

Dans un arrêt du 17 mai 2018, la Cour d’Appel a eu l’occasion d’évoquer la gravité desdits manquements relevant de sous-locations non autorisées. Dans cette affaire, un locataire disposait d’un logement social. Le bailleur avait fait constater par huissier la présence sur le site de la société AIRBNB de deux annonces portant sur la sous-location d’une des chambres louées à la locataire. Il avait saisi le Tribunal d’Instance du 15ème arrondissement de demandes tendant à voir dire que celle-ci avait illicitement sous-loué l’appartement et de voir prononcer la résiliation de son bail à ses torts exclusifs avec son expulsion et celle de tout occupant de son chef. Le Tribunal d’Instance avait fait droit aux demandes du bailleur. La locataire avait interjeté appel de ce jugement.

Dans le cadre de son appel, elle faisait valoir essentiellement qu’elle avait sous-loué son logement dans le cadre de difficultés financières, étant mère célibataire, disposant d’un revenu faible. Elle évoquait également une situation de surendettement avec deux crédits et un découvert bancaire, mentionnant, par ailleurs, qu’elle ignorait être dans l’illégalité de la durée limitée des sous-locations. Elle faisait également valoir qu’elle avait régularisé, à l’égard des services fiscaux, sa situation en déclarant les sommes perçues. Elle émettait donc l’argumentation, qui est d’ailleurs soutenue par Madame ELBARENSI, selon laquelle la perte de son logement serait disproportionnée, au regard, notamment, des principes posés à l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme.

Toutefois, la Cour, dans son arrêt, a rappelé les dispositions de droit applicables, notamment les dispositions du contrat de bail, outre les articles L 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation et 1184 ancien du Code Civil. Dans son arrêt, la Cour a rappelé que la résiliation d’un bail devait être prononcée

 « Lorsque le manquement relevé était d’une gravité telle qu’il rend impossible la poursuite des relations contractuelles. »

Elle a également indiqué :

« Attendu que la résiliation du bail résultant du manquement à l’interdiction légale et contractuelle de sous-louer le logement ne constitue pas, en elle-même, une sanction disproportionnée au but poursuivi, qui est le respect de ses obligations contractuelles.

(…)

Attendu que les éléments qui précèdent caractérisent de la part de Madame E… B… un manquement contractuel d’un degré de gravité tel qu’il justifie la résiliation du bail. » (Cour d’Appel de Paris, 17 mai 2018 n° 16/25.058)

De la même manière, dans un arrêt du 5 juin 2018, la Cour d’Appel de Paris (n° 16.10.684) a condamné un locataire pour sous-location non autorisée en soutenant que ce dernier était mal fondé à évoquer les dispositions de l’article 1717 du Code Civil autorisant la sous-location dès lors que le bail était soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui l’a prohibée ainsi que le bail qu’il avait signé. Sur l’accession des fruits civils, la Cour a rappelé que le locataire ne contestait pas avoir sous-loué l’appartement sur AIRBNB de 2013 à 2015. Elle a précisé qu’il soutenait que le bailleur n’avait subi aucun préjudice, dès lors qu’il n’aurait eu à se plaindre d’aucun retard de paiement, ce qui avait été rendu possible par la sous-location, qui n’avait jamais eu pour but de l’enrichir.

Or, la Cour a indiqué :

« Mais considérant que la revendication de Monsieur G. est fondée sur le droit de propriété. Qu’en effet, le régime des loyers provenant d’une sous-location prohibée n’est pas réglé par le statut des baux d’habitation, contrairement à celui des baux commerciaux. Qu’en revanche, les dispositions du Code Civil susvisées (546 et 547 du Code Civil) doivent recevoir application.

En conséquence, les fruits de la sous-location appartiennent à Monsieur G. et les appelants seront solidairement condamnés à lui rembourser les sommes qu’ils ont perçues à ce titre. »

La Cour de Cassation a également, dans un arrêt du 12 septembre 2019, rappelé que les sommes perçues par un locataire dans le cadre de sous-locations non autorisées devaient être remboursées intégralement au bailleur. Dans cette affaire, les locataires ayant sous-loué l’appartement, le bailleur avait, dans le cadre d’une action en validité de congé, sollicité le remboursement de tous les sous-loyers. Ce remboursement avait été ordonné par la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 5 juin 2018, que les locataires ont contesté dans le cadre d’un pourvoi. Dans le cadre de leur pourvoi, ceux-ci contestaient le fait que la Cour les avait condamnés à restituer l’intégralité des sous-loyers. Leur contestation portait sur le fait que, selon eux, les sous-loyers ne constituaient pas des fruits civils appartenant au bailleur, mais l’équivalent économique de leur droit de jouissance. Ils soutenaient, par ailleurs, que seul le locataire était créancier des sous-loyers. Or, la Cour de Cassation a indiqué :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la Cour d’Appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées. » (Cassation Civile, 12 septembre 2019, n° de pourvoi 18-20.727).

Dans un autre arrêt du 25 juin 2019 (n° 19/06.200), la Cour d’Appel de Paris a confirmé un jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Paris le 24 octobre 2018, qui avait prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame H. en prononçant son expulsion et en la condamnant à rembourser au bailleur les fruits civils résultant de la sous-location illicite par AIRBNB.

Dans cet arrêt, la Cour d’Appel a précisé que l’expulsion ne constituait pas elle-même une conséquence manifestement excessive et que, si Madame H. disposait de revenus modestes, il résultait du jugement rendu que celle-ci sous-louait certaines années son logement via la plateforme AIRBNB plus de cent jours par an et peut-être tous les week-ends, ce qui démontrait qu’elle disposait manifestement d’un autre mode d’hébergement.

Plus récemment, dans un arrêt du 13 mars 2020, la Cour d’Appel de Paris a également prononcé l’expulsion d’une locataire pour sous-location non autorisées. Dans cette affaire, la sous-location concernait un logement social. Le Tribunal avait refusé de prononcer la résiliation du bail. Toutefois, la Cour d’Appel a infirmé le jugement en considérant que la locataire avait contrevenu aux dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 reprises dans son bail, qui interdisaient la sous-location sans l’accord du bailleur, outre aux dispositions de l’article L 442-3-5 du Code de la Construction et de l’Habitation interdisant la sous-location dans les logements sociaux. La Cour a rappelé que le fait que l’appartement ait été sous-loué à plusieurs reprises constituaient une « violation caractérisée de l’interdiction de sous-location qui s’imposait à l’intimée. »