Toiture-terrasse : qualification et droit de jouissance

Toiture-terrasse : qualification et droit de jouissance

Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, les dispositions du règlement prévalent. Ainsi, ce dernier peut prévoir de manière claire et explicite que la terrasse constitue une partie privative ou une partie commune.

Dans le premier cas, la jurisprudence constante considère que le caractère privatif porte alors uniquement sur le revêtement superficiel (carrelage, par exemple) de la terrasse, l’étanchéité et la structure, et donc les dépenses y afférentes, demeurant communes (Civ. 3^ème, 13 juillet 1999, n° 97-17.142). 

En revanche, si le règlement de copropriété prévoit que le gros œuvre et l’étanchéité constituent des parties privatives, les charges correspondantes incomberont alors au propriétaire de la terrasse (Civ. 3^ème, 10 octobre 1990, n° 89-11.852).

Cependant, si le règlement de copropriété prévoit que la toiture-terrasse constitue une partie commune, la solution la plus répandue pour le copropriétaire qui en a l’accès direct, consiste à solliciter la jouissance exclusive de celle-ci. Dans ce cas, la jouissance portant sur la partie superficielle de la terrasse et non sur sa structure (CA de Paris, 23e ch. B, 29 avril 1994, n° 93/006550).

La demande d’un droit de jouissance exclusif d’une partie commune doit faire l’objet d’une résolution mise au vote de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article dispose que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;

(…)

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

(…) ».

Par ailleurs, un droit de jouissance exclusif ne peut être accordé à un copropriétaire que dans l’hypothèse où seul ce dernier a accès à cette partie commune à partir de son lot. Si tel n’est pas le cas, la partie commune doit être restituée à l’usage de la collectivité (CA PARIS, 14^ème chambre, 09 janvier 2009, Jurisdata n° 2009-374832).

En tout état de cause, la Cour de cassation, dans un arrêt du 02 décembre 2009, a pu préciser qu’une attribution au terme d’une assemblée générale des copropriétaires d’un droit de jouissance exclusif conférait aux copropriétaires un droit réel qu’il n’était pas possible de révoquer (Civ.3^ème, 02 décembre 2009, Loyers et Copropriétés 2009, Comm. 50).

Le droit d’usage exclusif se caractérisant purement et simplement par une appropriation individuelle d’une partie commune, il convient de rester particulièrement vigilant lorsqu’une telle résolution est mise au vote lors d’une assemblée générale des copropriétaires si vous considérez que la partie commune en cause ne peut faire l’objet d’une telle appropriation, ce qui peut être le cas  lorsque la toiture-terrasse est une partie commune accessible à partir de différents lots de copropriété.

Mon cabinet reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister dans vos démarches.

Dominique PONTE